Historische Entwicklung der Bauleistung im Wohnungsbau

Mietwohnungsbau als bedeutendes Element deutscher Nachkriegspolitik

Insgesamt sind in Deutschland zwischen 1949 und 2002 28,3 Millionen Wohnungen fertig gestellt worden. Der weitaus größere Anteil entstand mit 23,9 Millionen Wohneinheiten in Westdeutschland. Der Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkrieg erfolgte im früheren Bundesgebiet überwiegend in Form des sozialen Wohnungsbaus. Die Bautätigkeit lief erst nach Gründung der Bundesrepublik wieder richtig an, überschritt 1953 erstmals die Zahl von 500.000 Wohneinheiten pro Jahr und blieb bis Ende der 1960er Jahre oberhalb dieser Marke.

Nach einem leichten Rückgang, bedingt durch die Wirtschaftskrise in Folge des Ölschocks, wurden bis zum Jahr 1974 jährlich zwischen 550.000 und 714.000 Wohnungen fertiggestellt. Dann ging die Zahl auf 350.000 bis 400.000 Einheiten zurück, bis das Fertigstellungsniveau Ende der 1980er Jahre auf 200.000 jährliche Neubauwohnungen schrumpfte. Als Reaktion auf den Ende der 1980er Jahre festgestellten Fehlstand erhielt der Wohnungsbau in den 1990ern noch einmal einen Schub. Mitte der 2000er liegen die Fertigstellungszahlen allerdings wieder auf dem Tiefstand der 1980er Jahre.

In der DDR wurden Versorgungsdefizite erst ab den 1970er Jahren durch den standardisierten Massenwohnungsbau der Plattenbausiedlungen abgebaut.

Sozialer Wohnungsbau für breite Schichten der Bevölkerung

Bis zur Reform der Fördermodalitäten im Jahr 2002 diente die soziale Wohnraumförderung ausdrücklich nicht nur der Förderung benachteiligter Haushalte, sondern war auf die Unterstützung breiter Schichten der Bevölkerung ausgerichtet. Bis 1952 wurden etwa 70 % aller Wohnungsneubauten gefördert. Der Anteil des öffentlichen Wohnungsbaus ging in den Folgejahren deutlich zurück. In den 1990er Jahre fiel er auf durchschnittlich ein Fünftel der Fertigstellungen. Die Finanzhilfen des Bundes betrugen im Jahr 2003 noch 280 Millionen Euro, in 2004 nur 110 Millionen Euro. Das Förderprogramm für 2005 sieht hingegen 202,4 Millionen Euro Bundesfinanzhilfen für Wohnungsbau- und Modernisierungsinvestitionen vor.

Am Wohnungsbestand der 1950er Jahre haben die Sozialwohnungen des 1. Förderweges den größten Anteil. Im Gegensatz zu den später eingeführten weiteren Förderwegen des sozialen Wohnungsbaus ist der 1. Förderweg durch einen relativ hohen Anteil von öffentlichen Mitteln gekennzeichnet. Als Gegenleistung besteht eine langfristige Belegungs- und Mietpreisbindung. Die Einkommensgrenzen für Bezugsberechtigte liegen niedriger.

Eckpunkte der Reform des sozialen Wohnungsbaus (WoFG 2001)

• Der Soziale Wohnungsbau soll künftig nicht mehr wie bisher „breite Schichten der Bevölkerung“ (§ 1 II WobauG), sondern nur noch wirklich bedürftige bzw. Haushalte mit besonderen Zugangsschwierigkeiten zur Wohnraumversorgung mit staatlich gefördertem und preisverbilligtem Wohnraum versorgen (§ 1 WoFG).
• Anstelle der bisherigen alleinigen Ausrichtung auf Neubauten sollen künftig auch Modernisierungen, Wohnungskauf und der Erweb von Belegungsrechten im vorhandenen Wohnungsbestand gefördert werden (§ 2 WoFG).
• Das bisherige Nebeneinander mehrerer starr regulierter Förderwege (sog. 1., 2., 3. Förderweg) mit unterschiedlichen Förderkonditionen und Sozialbindungen soll bundesseitig dereguliert und in Form von Ländervorschriften stark flexibilisiert werden. Vorgesehen ist ein auf örtliche Wohnungsteilmärkte zugeschnittenes „Baukastensystem“. Dabei erhalten vor allem die Kommunen mehr Handlungsspielraum in der Förderung.
• Neben dem Hauptzweck der Wohnraumversorgung sollen nun ausdrücklich weitere Teilziele gefördert werden, insbesondere die Stabilisierung von Wohnquartieren, ökologische Bauweisen, barrierefreies Bauen für Behinderte und Pflegebedürftige, kosten- und flächensparendes Bauen sowie die Erhaltung preisgünstigen Wohnraums bei Bestandmodernisierungen (§ 6 WoFG).
• Die Erhebung von Ausgleichsabgaben (bisher Fehlbelegerabgabe) für Sozialmieter, deren Einkommen die Grenzen für eine Sozialwohnung überschreiten, soll in der Anwendung stark flexibilisiert werden. So kann u.a. davon abgesehen werden, wenn dies in bestimmten Wohngebieten der Schaffung oder Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen dient (§§ 34ff WoFG).
• Des weiteren soll das neue Recht durch Streichung von über 200 Vorschriften zur Entbürokratisierung und vereinfachten Anwendung beitragen.
• Der Bund verpflichtet sich zur künftigen Wohnungsbauförderung jährlich mindestens 230 Mio. Euro bereitzustellen (§ 38 WoFG).

(Zusammenstellung nach: Krummacher, Michael/Kulbach, Roderich/Waltz, Viktoria/Wohlfahrt, Norbert 2003: Soziale Stadt - Sozialraumentwicklung - Quartiersmanagement. Herausforderungen für Politik, Raumplanung und soziale Arbeit, S. 98, 99)
    
   

Sozialwohnungsbestände sind in zunehmendem Maße bindungsfrei

In den 1950er Jahren wurden mehr als zwei Drittel aller Wohnungen mit öffentlicher Förderung gebaut. Durch Rückzahlung der Darlehen ist ein Großteil der Wohnungen bereits aus den Bindungsverpflichtungen entlassen worden. Nach Schätzungen sind nur noch drei Prozent der geförderten Wohnungen der 1950er Jahre gebunden. In den 1960er Jahren wurden nur noch etwa 30 Prozent der Wohnungen im 1. Förderweg gefördert. Von ihnen sind noch etwa 30 % durch Bindungen belegt. Die Bestände des sozialen Wohnungsbaus der 1970er, 1980er und 1990er Jahre befinden sich aktuell noch in der Bindungswirkung. Doch das Auslaufen der Bindungen geht weiter. Im Jahre 2005 dürften von den gegenwärtig 1,9 Millionen Sozialwohnungen weitere 400.000 aus der Bindung entlassen werden.

Rückgang der Bauleistung

„Die Bauinvestitionen - mit einem Volumen von knapp 210 Milliarden Euro entspricht das der Hälfte der gesamtwirtschaftlichen Bruttoanlageinvestitionen - haben sich im vergangenen Jahr um weitere 3,4 Prozent verringert, nach einem Rückgang von 5,8 Prozent im Jahr zuvor, mit fatalen Folgen für die Bauwirtschaft. Die Zahl der Wohnungsfertigstellungen hat sich seit Mitte der neunziger Jahre halbiert von mehr als 600 000 auf nur noch 268 000 Wohnungen, 7,4 Prozent weniger als 2002. In Westdeutschland wurden 2003 nur noch 26 000 Mietwohnungen gebaut. (...)

Im Dezember 2002 war es wegen der angekündigten Kürzung der Eigenheimzulage zu einem deutlichen Anstieg der Baugenehmigungen bei Ein- und Zweifamilienhäusern um 12 Prozent gekommen, doch konnte der förderungsbedingte Sondereffekt die negative Grundtendenz im Wohnungsbau nicht stoppen. Zwar haben mittlerweile bestandsbezogene Bauleistungen - wie die Sanierung, Instandhaltung und Modernisierung vorhandener Gebäude und Wohnungen - einen Anteil von 60 Prozent an den gesamtdeutschen Bauleistungen erreicht. Doch sind die Bestandsinvestitionen in Ostdeutschland drastisch zurückgegangen: von 35 Milliarden Euro im Jahr 1999 auf 11 Milliarden Euro im vergangenen Jahr.“ (Frankfurter Allgemeine Zeitung, 26.November 2004)

Einschränkungen der Wohnungsbauförderung

„Die Talfahrt im Mietwohnungsbau wurde von andauernden Einschränkungen der Wohnungsbauförderung begleitet. So ist 1996 die degressive Gebäudeabschreibung von 7 auf 5 Prozent und 2004 auf nur noch 4 Prozent gesenkt worden. 1997 erfolgte die Erhöhung der Grunderwerbssteuer von 2 auf 3,5 Prozent. 1998 endete die Sonderabschreibung Ost. 1999 folgte die Beschränkung der Berücksichtigung von Verlusten aus Vermietung und Verpachtung sowie die Verlängerung der Spekulationsfrist für vermietete Objekte von zwei auf zehn Jahre. 2001 folgte die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 30 auf 20 Prozent innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren.“ (Frankfurter Allgemeine Zeitung, 26.November 2004)