Gruppenwohnprojekte - eine attraktive Form des Wohnens, aber ein mühsamer Weg bis zur Realisierung.

Die Ziele

Die Mitglieder einer gemeinschaftlichen Wohnprojektgruppe sind bereit, für ihr Vorhaben viel zu investieren: Zeit, Geld, Arbeitsleistung und den Willen, sich mit vielen neuen Menschen auseinander zu setzen. Es verwundert daher nicht, dass die Fragen, wie die Zielsetzungen, Inhalte und die materiellen Werte eines solchen Projektes festgehalten werden können und in welcher Form man sich organisiert, früh gestellt werden.

Unter den Teilnehmern eines solchen Projektes sind erfahrungsgemäß überwiegend Frauen, weil sie es sind, die frühzeitig erkennen, dass der Lebensalltag mit all seinen Herausforderungen zu managen ist. Männer sind gedanklich oft viel zu tief in ihrer Berufswelt verstrickt. Menschen aus sozialen Berufen engagieren sich, auf Grund ihrer Werte und Erfahrungen, überdurchschnittlich oft.

Sie bringen wertvolle Eigenschaften im Kreativen und in der Kommunikation mit. Was ihnen meist jedoch fehlt, sind kaufmännische und juristische Kenntnisse, um die zuvor beschriebenen Zielsetzungen in eine zuverlässige zugleich aber auch praktikable Form zu gießen.

Welche Rechtsform für unser gemeinschaftliches Wohnprojekt?

Nicht diese Frage, sondern die Finanzierbarkeit des Projektes wird häufig als erste thematisiert. Allerdings lässt sich an der Finanzierung eines gemeinschaftlichen Wohnvorhabens erst dann arbeiten, wenn die „richtige“ Rechtsform gefunden wurde. Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Genossenschaft, Wohneigentum und andere stehen zur Auswahl. „Eigentumswohnung“, das klingt vertraut. Eine Genossenschaft wäre die passende Form - sagt der Projektberater. Über andere Rechtsformen hat man etwas gehört oder sie in Nachbarprojekten kennen gelernt. Eine Grundkenntnis der Rechtsformen ist sicherlich hilfreich. Um die endgültige Entscheidung treffen zu können, ist es im Grunde sogar zwingend notwendig, eine Analyse der Bedürfnisse voran zu stellen:

• Will ich individuelles Wohneigentum?
• Soll Wohnraum einfach zu tauschen sein?
• Können wir uns einen Mix aus Eigentum und Miete vorstellen?
• Welche Vermögens- und Einkommensverhältnisse herrschen in der Gruppe?
• Soll im Projekt eine Vermögensbildung erfolgen oder im Gegenteil der Vermögenswert „neutral“ bleiben, um zukünftige Mietsteigerungen auszuschließen?
• Wie weit bin ich bereit, mich finanziell zu engagieren? Für mich oder über meinen Anteil hinaus?
• Welches Haftungsrisiko möchte und kann ich tragen?
• Wie hoch ist das Mitbestimmungsbedürfnis der Gruppe, nicht zuletzt beim Ausscheiden von Mitgliedern?
• Wer übernimmt die Verwaltung und Organisation des Projektes?

Bauliche Fragen spielen durchaus in die Wahl der Rechtsform mit hinein, auch weil sie soziale Aspekte berühren und somit den Umgang miteinander:

• Rollstuhlgerecht oder „nur“ barrierefrei?
• Ein hoher Anspruch an biologische Baustoffe und die energetischen Eigenschaften des Gebäudes verursacht auch Kosten, spart aber  Energiekosten und Folgekosten.
• Wie organisiert man die gemeinsame Nutzung von Waschküche, Werkstatt, Gästewohnung? Die Einrichtung einer food-coop, einer Einkaufsgemeinschaft für Lebensmittel (natürlich „bio“) oder eines gemeinsamen Heizhauses steht vielleicht zur Diskussion.
• Welcher Anspruch besteht hinsichtlich der ökologischen Bewirtschaftung und Erhaltung des Hauses?
• Wie viel Gemeinschaftsraum können wir uns leisten? Wie bewirtschaften wir ihn?

„Last but not least“ bleiben die persönlichen Bedürfnisse zu klären:

• Will ich nach dem Tod meines Lebenspartners eine kleinere Wohnung, aber im Projekt bleiben: Putzen, Unterhaltskosten kontra Renteneinkommen?
• Habe ich Nachkommen? Sollen sie mein Vermögen erben?
• Wie geht die Gruppe damit um, wenn von heute auf morgen eine Erbe Mitglied des Projektes wird? Sollen für diesen Fall Spielregeln aufgestellt werden?
• Welche Ansprüche beim Ausscheiden einer Partei hat das einzelne Projektmitglied, welche die Gemeinschaft?
• Wie gehen wir im Streitfall miteinander um?

Die Liste der aufgeworfenen Fragen ist sicherlich nicht vollständig. Sie beleuchtet, warum ein Gruppenwohnprojekt nicht schnell gegründet werden kann. Die Arbeit an und der zeitliche Aufwand für diese Fragen ist kein Übel, sondern die Voraussetzung für einen Gruppenprozess und die Bildung der notwendigen Sozialsubstanz, ohne die es sich nicht um ein Projekt, sondern um eine Baugemeinschaft handelte.

Trotzdem könnte in vielen Gruppen Zeit gespart werden, wenn man sich in Wochenendklausuren mit professioneller Moderation begäbe, um solche Fragen systematisch aufzuarbeiten. Das führt nicht nur zu umfassenderen Ergebnissen über die Projektziele, sondern auch vergleichsweise schnell zur Beantwortung der in Frage kommenden Rechtsformen. Als Stichworte seien nur genannt:

• Für eine kleine Gruppe ist die GbR in ihrer Unmittelbarkeit trotz der gemeinsamen Haftung oft passend.
• Eine Genossenschaft lohnte sich bisher erst ab einer gewissen Mindestgröße, gab aber immer schon einen sehr festen Rahmen. Durch eine Gesetzesänderung wurde die Gründung kleiner Genossenschaften 2006 vereinfacht. Gründungshilfen findet man bei innova.
• Die Aufnahme von Behinderten und alten Menschen könnte ein guter Grund sein, den Verein oder die GmbH als Rechtsform zu wählen, weil man die Gemeinnützigkeit anstrebt, um auch Zuwendungen von Stiftungen erhalten zu können. Gründungsleitfäden für Vereine kann man meist bei den örtlichen Finanzämtern oder im Buchhandel erhalten. Bei der Gründung einer GmbH hilft der Notar des Vertrauens.
• Preiswerten Wohnraum für sich und nachfolgende Bewohner zu sichern statt individuelles Vermögen zu bilden, führt zur Rechtsform der Genossenschaft oder zum Syndikatmodell. Ausführliche Informationen zu Letzterem hier.
• Der Freiberuflicher sieht seine Altersvorsorge im persönlichen Wohnungseigentum, möchte aber trotzdem die Ziele des Projektes festhalten, sogar über das Projekt hinausdenken. Ein Grund für ein Erbbaurechtsmodell und Einbindung der Stiftung trias?

Neben weiteren Materialien zum gemeinschaftlichen Wohnen veröffentlichte die Stiftung trias Broschüren, die einen allgemeinen Überblick zu den „Rechtsformen für Wohnprojekte“ geben beziehungsweise mit Mustertexten, Rechtshinweisen und Beispielprojekten ausführlich über einzelne Rechtsformen wie Verein, Genossenschaft und GbR informieren.

Die Aufarbeitung der Gruppenziele wird schlussendlich, mit Hilfe anwaltlicher Beratung, in einer Rechtsformauswahl münden. Hier zeigt sich nochmals die Notwendigkeit guter Vorarbeit. Nur durch klare Zielsetzungen, möglichst auch die Beschaffung und Entwurfsformulierung von Vertragstexten stellt man einen guten Gesprächspartner für den Anwalt dar. Leider gibt es nur wenige Juristen, die mit den Zielen von Gruppenwohnprojekten vertraut sind, sich hineindenken können und bereit sind, die Standardtexte des Notarhandbuches zu verlassen und individuelle Verträge zu erarbeiten. Dabei ist es gar nicht mehr notwendig, Verträge neu zu erfinden. Inzwischen gibt es eine Vielzahl von Projekten, an deren Formulierungen man sich orientieren kann. Zugegebenermaßen sind diese Vorlagen nicht immer leicht zu finden.

Die Finanzierung von Gruppenwohnprojekten

Mit Klärung der Rechtsform lässt sich auch die Frage einer Finanzierung des Bauvorhabens zielgerichtet angehen. In der Praxis verläuft dieser Prozess natürlich in einer gewissen Pendelbewegung, schon deshalb, weil die Frage der Bezahlbarkeit des Vorhabens nicht zurückzuhalten ist.

Es muss allerdings festgestellt werden, dass hier oftmals eine Grundhaltung an den Tag gelegt wird, die an Realitäten vorbeigeht. Viele Pioniere des gemeinschaftlichen Wohnen gehen davon aus, dass sie strukturelle gesellschaftspolitische Arbeit betreiben und nicht nur für sich selbst ein Projekt umsetzen, sondern wegweisende neue Modelle erarbeiten. Inhalte wie: Wohnen mit Kindern, Mehrgenerationenwohnen, Altenwohnen, Wohnen mit Pflege oder Wohnen für und mit Behinderten sind der Grund für eine solche Haltung. Erwartet wird deshalb, dass sich Stadt, Land, Stiftungen, Wohnungsbaugesellschaften und andere Partner „für dieses wunderbare Projekt“ und einkommensschwache Mitglieder der Gruppe kostenfrei und engagiert einsetzen oder auch Fördertöpfe dafür bereitstellen.

Weniger im Bewusstsein ist die Tatsache, dass man sich mit der Wahl der Rechtsform gerade zur Gründung eines Unternehmens entschieden hat und insofern in Themen wie Verantwortung, Haftung und Eigenkapitaleinsatz eingetreten ist. Die unternehmerische Haltung zeigt sich zum einen in der Eigenkapitalfrage: Natürlich müssen diese Mittel eher haftende Beteiligungen als Darlehen sein. Sie zeigt sich auch in der Miethöhe und der Bewirtschaftung des späteren Gesamtprojektes: Ist die ortsübliche Miete der richtige Maßstab, oder ist der Euro, den es mehr kostet, nicht auch eine Investition in eine sichere Altersvorsorge? Wer führt die Bücher des Projektes, wer ist Gesprächs- und Anlaufstelle für Bank, Stadt, Dienstleister und andere?

Die Finanzierungsbausteine eines Gruppenwohnprojektes beinhalten manch unüblichen Baustein. Einmal abgesehen von der Mietergruppe unter dem Dach eines Investors sowie der Gemeinschaft aus Wohnungseigentümern sind die Gesamtfinanzierungen oft komplexe, aus verschiedenen Bausteinen zusammengesetzte Finanzierungen.

Nicht anders als beim „Häuslebauer“ auch werden etwa 25 Prozent Eigenkapital benötigt. Dazu kommen, je nach Gestaltung:

• Zuschüsse, so für das Energiekonzept
• Mittel des öffentlichen Wohnungsbaus
• preisgünstige Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau
• Hypothekendarlehen
• stille Beteiligungen
• Privatdarlehen
• Darlehen gegen Kleinbürgschaften
• Spenden, Schenkungen und sogar Erbschaften

Die Gruppen machen sich nicht bewusst, dass sie neben einer für den Kreditbetreuer ungewohnten Rechtsform und damit verbundenen fachlichen Unsicherheiten auch Finanzierungsbausteine mitbringen, die im deutschen Bankensystem nur schwerlich unterzubringen ist. Es bedarf beim Finanzierer also schon einer gewissen Freude an der Sache, um sich einer Gruppe engagiert zuzuwenden, welche sich gerade als Genossenschaft gegründet hat, öffentliche Mittel verschiedener Couleur einbaut, und sich nicht davor scheut ein altes Fabrikgebäude umzubauen.

Die Gesprächspartner - „Übersetzungsprobleme“ zwischen unterschiedlichen Weltbildern und Zielsetzungen

Das soeben geschilderte Beispiel macht deutlich, wie schwierig es sein kann, zu Gespräch und Konsens zu finden. Begeisterung, Pioniergeist und der Wille, viel Zeit und Kraft einzusetzen, stoßen auf Gesprächspartner, die sich in kaufmännischen, organisatorischen und zeitlichen Zwängen bewegen.

Das Beispiel des Kreditbetreuers ist geschildert worden. Bei Wohnungsunternehmen, der Stadtverwaltung und selbst bei Freiberuflerinnen und Freiberuflern wie Architekt, Steuerberater und Rechtsanwalt verhält es sich ähnlich. Ist es so verwunderlich, wenn der Vorstand einer alt eingesessenen Wohnungsgenossenschaft nach dem fünften Besuch einer Projektgruppe, welche sich hinsichtlich ihrer Ziele und Möglichkeiten noch nicht gefestigt hat, aber schon einmal die Reservierung und den Leerzug eines Gebäudes einfordert, sich diesem Thema nicht mehr stellen mag? Kann man es einem Steuerberater verdenken, dass er sich zurückzieht, weil sein Gesprächspartner in der Gruppe zum dritten Mal gewechselt hat und es immer noch nicht klar ist, ob man nun Wohnungseigentum bildet oder als gemeinnütziger Verein antritt?

Die Einschaltung erfahrener Berater wird aus Kostengründen gescheut. Ein Thema, das auch zum Unternehmertum noch zu ergänzen wäre. Statt dessen erwartet man von verschiedenen Gesprächspartnern unendliche Geduld und erschöpft diese in einem Maße, so dass man vielleicht sogar „verbrannte Erde“ für Folgegruppen hinterlässt.

Der gesellschaftliche Kontext

Und doch: Bei aller Kritik an der Vorgehensweise von Gruppen sind sie doch Pioniere. Sie machen sich vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung auf, die benötigten neuen Wohnformen, insbesondere mit Blick auf behinderte und alte Menschen, zu entwickeln.

Nein, es geht nicht um Panikmache und natürlich stecken in diesen Umwandlungsprozessen auch Chancen. Es geht aber darum, diese Chancen früh zu erkennen und in einer Phase Veränderungsprozesse einzuleiten, in der das noch gut möglich ist. Deshalb nochmals: Wohnen ist nur der äußere Rahmen, innerhalb dessen Menschen versuchen, die geschilderten gesellschaftlichen Veränderungen für sich zu handhaben, und ein neues, langfristig tragbares Sozialmodell zu finden. Muss man noch erwähnen, dass dieser Hintergrund für einkommensschwache Bevölkerungsteile, behinderte und alte Menschen natürlich um vieles schwerer zu bewältigen ist als für ein Ehepaar aus der Mittelschicht?

Der Autor: Rolf Novy-Huy, Bankkaufmann mit langjähriger Erfahrung in der Finanzierung von gemeinschaftlichen Wohnprojekten, ist seit 2006 Geschäftsführer der Stiftung trias, gemeinnützige Stiftung für Boden, Ökologie und Wohnen.