Rahmenbedingungen für gemeinschaftliche Wohnprojekte

Eine Gesellschaft im Sparzwang

Der Bund hat ein jährliches Defizit von 20 Milliarden Euro. Es gibt kein Bundesland mit einem ausgeglichenen Haushalt, viele Städte stehen unter Zwangsverwaltung. Ein Zuschuss für das „Mehrgenerationen-Niedrigenergiehaus“? Vor diesem Hintergrund wohl kaum zu erreichen. Trotzdem stellt sich die Frage, ob der jährliche Bericht über die Situation älterer Menschen ausreicht, man Demographie nur als Thema nutzt, um seine „Wachheit“ zu demonstrieren, oder jetzt anfängt zu handeln, um die Härten zukünftiger Jahre vorausschauend anzugehen.

Der steuerliche Hintergrund

Die Gemeinnützigkeit des Wohnens wurde nach dem Skandal um die „Neue Heimat“1990 abgeschafft. Somit werden Gemeinschaftswohnprojekte, die sich in geschildertem Sinne auf den Weg machen, neue Modelle zu entwickeln, vom Fiskus höchst argwöhnisch betrachtet. Die Rechtsform des Vereins wird für Wohnprojekte von den Amtsgerichten schon deshalb abgelehnt, weil es sich nicht um eine ideelle Aktivität handle.

Der gemeinnützige Verein stößt bei den Finanzämtern auf Widerstand, weil das Wohnen einen zu großen Anteil des Gesamtvorhabens einnimmt und Zielsetzungen wie Altenhilfe oder Bildung dann nicht mehr „überwiegend“ verfolgt werden. Hier wäre eine Änderung herrschender Praxis hilfreich, weil der Verein als Rechtsform beliebt und geeignet ist. Wenn Genossenschaften, die nur Wohnungsvermietung betreiben, steuerfrei sind, warum kann man das nicht auf Vereine gemeinschaftlicher Wohngruppen ausweiten? Wobei es hier gar nicht um die Spendenabzugsfähigkeit geht, sondern um die Körperschaftssteuer. Zu Beginn eines Wohnprojekts wird sie nicht anfallen. Zinsen und Abschreibungen werden gegenüber den Mieteinnahmen zu einem ausgeglichenen Ergebnis führen. Mit zunehmender Tilgung entstehen aber Gewinne. An sich ist es doch logisch, „das Wohnen“ von der Einkommens-/Körperschaftssteuer zu befreien und nicht eine einzelne Rechtsform.

Pflege- und Krankenversicherung

Armut, Vereinsamung und manchmal sogar Verwahrlosung sind Entwicklungen im Verborgenen, geschehen hinter Wohnungstüren und führen allenfalls zu erstaunten Presseartikeln beim Tod eines solchen Menschen. Fachkräfte im mobilen sozialen Dienst könnten hier sicherlich die Realität in Deutschland und das, was noch verstärkt auf uns zukommt, am treffendsten schildern.

Mitglieder von Wohngruppen, die sich intensiv kennen und der gegenseitigen Hilfe verpflichtet haben, sind ein Gegenmodell dazu. Dass diese Selbsthilfe nicht nur Kosten spart, weil auch gutes seelisches Befinden zur körperlichen Gesundheit gehört und zuträglich ist, sondern zusätzlich zu einer höheren Lebensqualität der Betroffenen führt, die über „satt und sauber“ hinausreicht, wird man nachvollziehen können. Trotzdem erzielt man nur einen „Heiterkeitserfolg“, wollte man bei der Pflegeversicherung Gelder für ein Wohnprojekt als Präventivmaßnahme beantragen. Dabei wäre diese Prävention preiswerter als die spätere Pflege vereinzelt wohnender Menschen.

Bund, Land und Kommune

Also geben wir das Thema doch zurück an „den Staat“? Erst einmal: Ja. Die Gesellschaft ist gefordert, unternehmerisch, vorausschauend zu handeln. Heute investieren, um morgen „ernten“ zu können. Dafür braucht die Gesellschaft staatliche Hilfe. Denkbar sind nicht nur die direkte Subventionierung, sondern auch andere Formen der Hilfestellung:

• Beratungsstellen einrichten und unterstützen.
• Rechtsgrundlagen einfacher gestalten. Die Reform des Genossenschaftsgesetzes soll zukünftig „kleine Genossenschaften“ möglich machen. Warum aber wird der eingetragene Verein von Amtsgerichten und Finanzämtern als Rechtsform erschwert? Wäre eine „kleine Gemeinnützigkeit“ im Sinne der oben genannten  Hilfestellungen so abwegig?
• Die Vergabe der Mittel des öffentlichen Wohnungsbaus entbürokratisieren und gezielt auch für solche Zwecke einsetzen.
• Statt Neugründungen als „bonitätslos“ zu stempeln, könnten die Wohnungsbauförderungsanstalten der Länder „Risikospitzen“, die durch mangelndes Eigenkapital entstehen, übernehmen, um Mittel des freien Marktes einsetzbar zu machen.
• Die Gefahr, in den Geltungsbereich des Heimrechts zu rutschen, entschärfen, weil sonst auch die Geschäftsbanken nicht finanzieren werden. Werden vom Projekt Mitarbeiter von Pflege- oder Betreuungsdiensten eingestellt, werden die Aufsichtsbehörden sofort die Frage stellen, ob es sich um ein Heim handelt. Das hätte aber viel höhere bauliche Anforderungen, nicht zuletzt im Brandschutz, zur Folge. Solche Auflagen und damit Kosten würden die meisten Projekte wirtschaftlich ruinieren. Allein die Unsicherheit einer solchen Auflage hält viele Geschäftsbanken davon ab, Gruppenprojekte zu finanzieren.

Mit solchen Mitteln könnte das Subsidiaritätsprinzip greifen und wirken, ohne dass wirklich hohe Geldbeträge eingesetzt werden müssen.

Die Kommunen könnten ihre Wohnberatungsstellen vom Auftrag her ausweiten. Vorbildlich ist hier Hamburg. Der Senat der Hansestadt hat einen festen Ansprechpartner für Wohngruppen eingerichtet, der auch die Kontakte zu anderen Dienststellen herstellen kann. Kommunen warten bei Problemstellungen gerne auf den Investor, der ihnen das Problem vollständig und in Eigenverantwortung abnimmt. Mit etwas Begleitung sind die Gruppen auch als Investoren zu verstehen. Bei schwierigen Gebäuden wie ehemalige Schulen oder Fabriken haben sie durch die Kraft der Gruppe und die Vielzahl von Verantwortungsträgern sogar einen strukturellen Vorteil gegenüber einem gewerblichen Investor, dessen Konzept sich erst einmal zu beweisen hat.

Die Banken

Eine Großbank sprach öffentlich davon, dass in der „Industrialisierung des Kreditsgeschäftes“ noch hohe Ertragspotentiale liegen. Andere sprechen von der Einrichtung sogenannter „Kreditfabriken“, um ein hoch standardisiertes Geschäft schnell und kostengünstig abwickeln zu können. Nun stelle man sich eine Wohnprojektgruppe vor diesem Hintergrund vor. Trifft man nicht gerade auf engagierte Einzelpersonen oder Institutionen, ist das Individualgeschäft Wohnprojekt für eine Bank in vielen Fällen nicht attraktiv genug.

Nur wenige, wie die GLS Gemeinschaftsbank eG in Bochum, haben sich darauf eingestellt und verzeichnen durchaus ansehnliche Umsätze in diesem Bereich. „Wohnprojekte - raus aus der Nische“ bedeutet dann aber für beide Seiten, Gesprächsfähigkeit zu entwickeln. Andernfalls müssen sich die Banken nicht wundern, wenn ihnen nachgesagt wird, dass sie ihren volkswirtschaftlichen Auftrag, der Versorgung der Wirtschaft mit Geld, nicht mehr nachkommen und inzwischen der Ruf nach neuen Finanzierungseinrichtungen laut wird.

Wohnungsgesellschaften in der Globalisierung

„Heuschrecken“ kaufen die deutschen Wohnungsbestände. Die Stadt Leipzig verkauft ihren gesamten Wohnungsbestand an einen Investor. Wer befasst sich vor diesem Hintergrund noch mit einem Wohnprojekt für 14 Menschen über Fünfzig? Oder gerade? Die Angst wächst, dass uns die schlechten Wohnungs-Restbestände in zehn bis fünfzehn Jahren „vor die Füße fallen“. Gibt es nicht schon genug Erfahrungen aus zahllosen Pilotprojekten, um es den Mietern einer Siedlung zu ermöglichen, ihre Bestände selbst zu übernehmen? Vielleicht auch Wohnungseigentum zu bilden, aber aus den Erlösen dann auch die „Restbestände“ aufzuwerten und dauerhaft zu sichern?

Wohnprojekte - Außenwahrnehmung und Eigenbild

Wohnprojekte erfreuen sich politisch einer hohen Aufmerksamkeit. Zu Einweihungsfesten erscheint vom Bürgermeister bis zur Ministerin so manche und mancher. Der Nutzen eines solchen Projektes wurde ausreichend geschildert. Trotzdem ist es für die Gruppen oft schwer, Ansprechpartner zu finden, die das Vorhaben tatsächlich als „ihr“ Thema begreifen und aktiv aufnehmen.

Wobei an dieser Stelle auch eingeflochten werden soll, dass es Bürgermeister gibt, die Projekte im sozialen Wohnungsbau ablehnen, weil sie aus der Mieterschaft eine Belastung ihres Sozialhilfehaushaltes befürchten. So kann sich staatliche Fürsorgepflicht auch widerspiegeln!

Dem steht das Wertemodell der Gruppe entgegen. Menschen aus dem Sozialbereich, sehr kreativ, kommunikativ und engagiert, stellen meist die Mehrzahl der Aktiven. Sie haben ihr Projekt durchdacht und sind von der Sinnhaftigkeit überzeugt. Da kann es - siehe Ausführungen zur Finanzierung - schon passieren, dass sich Gesprächspartner vom Enthusiasmus geradezu überrollt fühlen. Das Gefühl, etwas Nützliches für die Gesellschaft zu tun, ein Zukunftsmodell zu entwickeln, führt auch dazu, dass Hilfe und Unterstützung als „selbstverständlich“ betrachtet werden. Dahinter verblasst dann die Einsicht, dass man gerade dabei ist, ein kleines Unternehmen aufzubauen. Eine Haltung nach dem Zitat von John F. Kennedy „Frage nicht, was dein Land für dich tun kann, frage, was Du für dein Land tun kannst“, wäre durchaus hilfreich. Nach einigen Kämpfen gelangen die Gruppen ohnehin in das Stadium der Realitäten, erschließen mit einem Kraftakt zusätzliche Ressourcen - oder scheitern.

Lösungsansätze für bessere Rahmenbedingungen

• Welche Institutionen benötigen wir, wie müssen sie sich noch entwickeln?
  Es gibt für Gruppen, wie ausgeführt, viele Kontaktmöglichkeiten und Gesprächspartner, aber nur sehr wenige Institutionen, die sich tatsächlich genau deren Anliegen widmen. Auf Bundesebene existiert das Forum Gemeinschaftliches Wohnen e.V., Hannover, die Stiftung trias in Bochum und der wohnbund e.V., München. Daneben gibt es in manchen Bundesländern örtliche Akteure wie Stattbau Hamburg oder Urbanes Wohnen München e.V.
  Auf Länderebene wäre es hilfreich die Beratungsstrukturen noch dichter zu gestalten. Auf Bundesebene scheinen die notwendigen Institutionen zwar vorhanden zu sein, sind aber durch ihre schwache Finanzausstattung nicht in ausreichendem Maße leistungsfähig.

• Beraternetzwerk - Wer gehört dort hinein und mit welcher Qualifikation?
  Ein weiteres Manko ist der Mangel an qualifizierten Beraterinnen und Beratern. Hier gibt es Schwerpunkte, etwa in Hamburg, Berlin, Ruhrgebiet, Freiburg und München, aber keine flächendeckende Versorgung. Festzustellen ist außerdem, dass man überwiegend Moderatoren trifft.
  Sehr dünn gesät sind betriebswirtschaftliche Fähigkeiten.  Steuerberater und Rechtsanwälte, die sich für die Materie erwärmen, gehören geradezu zu den Geheimtipps. Hier gar noch einen Qualitätsstandard definieren zu wollen, wäre der Realität nicht angemessen. Der Aufbau eines Beraternetzwerkes und der Willen sowie die Fähigkeit der Beratenden, sich auf ihre spezifischen Kenntnisse zu konzentrieren und Gruppen im Team zu betreuen, steht als Zukunftsaufgabe vor uns.

• Kommunikation gegenüber Gesellschaft, Wirtschaft und Interessenten
  Aus dem Vorgesagten ist abzuleiten, dass die schwache Struktur des Themenfeldes „Gruppenwohnprojekte“ trotz sehr fleißiger Bemühungen, etwa des Forum Gemeinschaftliches Wohnen e.V., immer noch über kein ausreichendes „standing“ in der Gesellschaft verfügt. Das erschwert die Kommunikation ungemein, weil nicht auf einen gesellschaftlich diskutierten Konsens zurückgegriffen werden kann, sondern in jedem Gespräch die Legitimation des Vorhabens neu darzulegen ist.

• Entwicklung neuer Finanzierungsformen, wenn nicht sogar neuer Finanzierungsinstitute
  Der besondere Zuschnitt der Gruppen, Rechtsformen, viele Finanzierungsbausteine, Eigenkapitalprobleme wird auf Sicht nicht von den bestehenden Finanzierungsinstituten abgedeckt werden.
  Mit ausreichendem Selbstbewusstsein kann man nur darauf hinarbeiten hier auch eigene Instrumente zu entwickeln: Stiftungen, Bürgschaftseinrichtungen, Kapitalsammelstellen, Solidaritätsfonds. Je stärker der Mangel an dieser Stelle empfunden wird, um so stärker wird die Bewegungsenergie werden, mit der solche Einrichtungen entstehen. Man wird unwillkürlich an Raiffeisen und Schulze-Delitzsch erinnert. Das mag einigen zu hoch gegriffen erscheinen, verkennt dann aber, dass diese Ansätze sich bereits bilden.

• Vernetzung der Projekte - Das Vorhandene sichtbar machen
  Nicht alles muss neu erfunden werden. Seit Jahren, gar seit Jahrzehnten werden Pilotprojekte gefördert. Abgesehen davon, dass wir inzwischen keine Pilot- sondern Regelförderung benötigen, gibt es inzwischen ein solch umfangreiches Wissen und so zahlreiche Beispiele, dass es nur noch in bescheidenem Maße notwendig ist, ganz Neues zu entwickeln - auch wenn das immer wieder Spaß macht.
  Das Projektwissen ist allerdings über die Republik verstreut, manchmal auch in wenigen Köpfen konzentriert - aber nicht für die Allgemeinheit abrufbar. Auch diese Arbeit steht an. Erste Schritte, zum Beispiel die Erstellung einer Internetplattform, sind als Gemeinschaftsaktivität von Forum Gemeinschaftliches Wohnen, Stiftung trias und wohnbund bereits begonnen. Die Umsetzung wird aber Jahre dauern, weil die vorhandenen finanziellen und personellen Kapazitäten sehr gering sind.

Der Autor: Rolf Novy-Huy, Bankkaufmann mit langjähriger Erfahrung in der Finanzierung von gemeinschaftlichen Wohnprojekten, ist seit 2006 Geschäftsführer der Stiftung trias, gemeinnützige Stiftung für Boden, Ökologie und Wohnen.