Demographischer Wandel und Wohnraumnachfrage

Welche Folgen wird der demographische Wandel für das Volumen, die Struktur und die räumliche Verteilung der Wohnraumnachfrage haben?

In den kommenden Jahrzehnten wird sich die Bundesrepublik Deutschland aufgrund mehrerer Faktoren, die unter dem Begriff "demographischer Wandel" subsumiert werden, grundlegend verändern. Der erwartete Bevölkerungsrückgang ist nur eine der Folgen neben der Alterung und Heterogenisierung der Gesellschaft. Es wird wohl keinen Bereich des öffentlichen und privaten Lebens geben, der von diesem tiefgreifenden Wandel ausgeklammert sein wird.

Um die Frage nach den Folgen für die Wohnraumnachfrage zu beantworten, muss die künftig erwartete Bevölkerungsstruktur und ihre Formen des Zusammenlebens in Familien oder anderen Lebensformen prognostiziert werden. Auf Basis dessen können Aussagen über die künftige Anzahl und (Alters-)Struktur von Privathaushalten gemacht werden, welche die entscheidende Determinante für die Wohnraumnachfrage darstellt.

Ansteigender Wohnraumbedarf bis 2030
Die quantitativen Folgen des langfristig einsetzenden Bevölkerungsrückgangs werden aufgrund altersstruktureller Effekte und Veränderungen der Wohnansprüche erst mit erheblicher Verzögerung zum Tragen kommen. Im alten Bundesgebiet ist noch bis etwa 2030, in den neuen Ländern bis 2015 mit einer Zunahme der Privathaushalte und infolgedessen mit einem ansteigenden Wohnraumbedarf zu rechnen. Ursache ist die relative Zunahme der Ein- und Zweipersonenhaushalte in allen Altersgruppen infolge veränderter Lebensformen, insbesondere aber durch die auch absolut wachsende Gruppe der über 65-Jährigen. Da ältere Menschen in der Regel in ihrer zu groß gewordenen Familienwohnung/dem Haus wohnen bleiben, kommt es zu einer (statistischen) Erhöhung der durchschnittlichen Wohnfläche pro Person und der Reduzierung der Wohndichte in allen Siedlungsstrukturtypen.

Aufgrund der zwischenzeitlich noch ansteigenden Wohnraumnachfrage, insbesondere im Eigenheimsektor, ist damit zu rechnen, dass sich die bereits in der Vergangenheit, v.a. im Zuge der Suburbanisierung aufgetretene disperse Siedlungsentwicklung - wenn auch abgeschwächt - fortsetzen wird. Erst zwischen 2015 und 2025 werden im Westen die Eigenheime der suburbanen Siedlungsräume der ersten Generation (bis 1970) im Erbfall wieder auf den Markt kommen. Das erhöhte Angebot trifft dann zeitlich mit einer bereits reduzierten Nachfrage zusammen, da ab 2025-2030 die Zahl der Privathaushalte voraussichtlich stagnieren oder zurückgehen wird. Zu diesem Zeitpunkt ist dann mit einer Reduzierung der Immobilienwerte, gegebenenfalls auch der Notwendigkeit des Umbaus besonders betroffener Gebiete zu rechnen.

Erhebliche regionale Disparitäten - keine einfachen Antworten möglich
Bei der Auseinandersetzung mit dem Thema "Demographischer Wandel" sind keine einfachen Antworten möglich. Dies zeigt sich besonders deutlich, wenn die gesamtdeutsche Perspektive verlassen wird.

Der Wandel vollzieht sich auf Ebene der Kommunen in sehr unterschiedlicher Weise: Während die Bundesrepublik Deutschland bis 2050 nach der mittleren Variante der 10. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes (2003)  knapp 9% seiner Bevölkerung verliert, variiert der Wert auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte schon innerhalb eines Bundeslandes zwischen 6,9% und 27,3% (Berechnungen des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz). Diese regionalen Disparitäten werden vielfach unterschätzt.

Die vor allem durch Wanderungsprozesse verursachte regional variierende Bevölkerungsentwicklung wirkt sich vor Ort sowohl auf die Wohnraumnachfrage, den Bedarf und die Versorgung von sozialer und technischer Infrastruktur als auch auf die kommunalen Finanzen aus.

Bevölkerungsentwicklung: Umbruch nach 2012

In den vergangenen 50 Jahren ist die Bevölkerung Deutschlands um 13,4 Mio. Personen angestiegen. Es wird erwartet, dass sich dieser Trend in naher Zukunft umkehrt und in einen sich langfristig beschleunigenden Prozess des Bevölkerungsrückgangs übergehen wird.

Nach der mittleren Variante der 10. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes kann ein anhaltender Anstieg der Lebenserwartung sowie eine Nettozuwanderung von mindestens 200.000 Personen pro Jahr den steigenden Sterbeüberschuss noch bis 2012 überkompensieren. Bis zu diesem Zeitpunkt werde die Bevölkerung noch um gut 0,5% auf 83,1 Mio. Menschen wachsen. Danach werde die moderate Zunahme der Bevölkerung von einem zunächst langsamen, sich dann aber immer schneller vollziehenden Schrumpfungsprozess abgelöst. Das jährliche Geburtendefizit wachse angesichts der ungünstigen Altersstruktur massiv an. Im Jahr 2001 betrug es nur 94.000 Personen, 2050 würde es 580.000 Personen betragen.

Der Geburtenmangel kann, so das Ergebnis des Szenarios, durch die angenommene anhaltend hohe Nettozuwanderung nicht ausgeglichen werden. Bis 2050 werde die Einwohnerzahl auf 75,1 Mio. sinken. Im Vergleich mit dem Höchststand aus dem Jahr 2012 entspricht dies einem Bevölkerungsrückgang um rund 10%. Wird von einer geringeren Nettozuwanderung, z.B. nur 100.000 pro Jahr, ausgegangen, würden 2050 nur noch 67 Mio. Menschen in Deutschland leben.

Diese Entwicklung hat zwei Ursachen:

1. Da die Alterskohorte der potenziellen Mütter von Jahr zu Jahr kleiner wird, wird die absolute Zahl der Geburten abnehmen - bei einer als konstant angenommenen Geburtenrate von 1,4 Kindern pro Frau.
2. Die Zahl der Sterbefälle wird trotz sinkender Sterblichkeit anschwellen, da die stark besetzten Geburtenjahrgänge 1957-68 ab 2020 in die höheren Altersstufen vorrücken.

Gravierende Veränderungen der Altersstruktur

Hinter den Zahlen für die Entwicklung der Gesamtbevölkerung verbergen sich gravierende Verwerfungen in der Alterszusammensetzung. In den nächsten zwanzig bis dreißig Jahren erreichen die geburtenstarken Nachkriegsjahrgänge ("Baby-Boomer") das Rentenalter. Alle Jahrgänge, die folgen werden, sind deutlich geringer besetzt. Bis 2050 wird die "Bevölkerungspyramide", die noch zu Zeiten des Kaiserreichs bestand, die Form einer Urne mit einer schmalen jungen Altersgruppe und einer deutlich breiteren von über 60-Jährigen annehmen. In absoluten Zahlen ausgedrückt wird die Altersgruppe der unter 65-Jährigen bis 2030 um 8,5 Mio. und bis 2050 um insgesamt 15,2 Mio. Personen abnehmen. Dagegen wächst die Gruppe der ab 65-Jährigen, insbesondere aber der ab 80-Jährigen, massiv an. 2050 wird über ein Drittel der Bevölkerung 65 Jahre und älter sein. Mit der Veränderung der Altersstruktur wandelt sich auch die Nachfragestruktur auf dem Wohnungsmarkt.

Anteil der Zugewanderten wächst

Wie sich das Verhältnis von Einheimischen zu Zugewanderten verschiebt, zeigt sich am besten, wenn nicht die Staatsangehörigkeit, sondern der "Migrationshintergrund" nach Birg und Flöthmann betrachtet wird. "Personen mit Migrationshintergrund" sind nach dieser Definition alle, die entweder selbst einwanderten oder deren Eltern Migranten waren, auch wenn sie selbst in Deutschland geboren wurden und den deutschen Pass besitzen. Der Anteil der "Personen mit Migrationshintergrund" betrug 1998 nach den Angaben von Birg und Flöthmann noch 9,0% (7,4 Mio.), bis 2030 werde er nach Berechungen der Forscher auf 19,6% (15,2 Mio.) und bis 2050 auf 27,9% (19 Mio.) ansteigen. Die einheimische Bevölkerung hätte danach bis zum Jahr 2050 um rund 26 Mio. Personen abgenommen und die zugewanderte Bevölkerung um rund 11 Mio. zugenommen. Nach den Berechnungen Birgs und Flöthmanns werden 84% der Zugewanderten und ihrer Nachkommen bis 2050 in den alten Bundesländern leben. Ihr Anteil wird sich dort von 10,6% (1998) auf 30,6% (2050) erhöhen. Aufgrund der spezifischen Migrationsmuster der internationalen Zuwanderer sind besonders hohe Anteile in den Kernstädten der Agglomerationsräume zu erwarten.

Entwicklung der Privathaushalte

Die Zahl der Haushalte in Deutschland wird noch bis ca. 2020 ansteigen und bis 2030 in etwa stabil bleiben. Dies geschieht trotz des bereits früher einsetzenden Bevölkerungsrückgangs, in erster Linie wegen altersstruktureller Veränderungen. Erst nach 2030 ist mit einem Rückgang der Zahl der Haushalte zu rechnen.

Die Zahl und Zusammensetzung von Haushalten – und damit von Wohnraumnachfragern - wird im Wesentlichen von zwei Aspekten bestimmt:

1. der Entwicklung der Altersstruktur, die z.B. festlegt, wie viele Personen gerade im typischen Familienbildungsalter sind und
2. der Entwicklung des Haushaltsbildungsverhaltens, z.B. der vermehrten Entscheidung von Frauen, keine Kinder zu bekommen oder erst später zu heiraten und vorerst alleine zu wohnen.

Vielfältigere Formen des Zusammenlebens

Die Formen des Zusammenlebens haben sich in den letzten Jahrzehnten. Die bedeutendsten Trends sind die "Pluralisierung", die Ausdifferenzierung der Haushalts-, Familien- und Lebensformen zu vermehrt „nichtkonventionellen“ Formen neben der „Normalfamilie“ und die "Singularisierung", der Trend zu Einpersonenhaushalten.

Der Anteil der traditionellen Lebensform der „Normalfamilie“ aus Eltern mit Kindern beträgt aktuell etwa 50%. Knapp ein Viertel lebt verheiratet ohne Kinder zusammen und 18% sind Alleinlebende. Traditionell "familiäre" Lebensformen haben in den vergangenen Jahrzehnten an Bedeutung verloren (-13% seit 1972 in Westdeutschland), während Lebensformen ohne Kinder, vor allem die ledigen Alleinlebenden, gewannen. Es wird erwartet, dass sich dieser Trend fortsetzen wird.

Haushalts(größen)typ und Alter der Bezugsperson stehen in einem engen Verhältnis, auch wenn immer mehr Abweichungen vom "klassischen" Lebenszyklus bestehen. Folglich führt eine Veränderung der altersstrukturellen Zusammensetzung zu Veränderungen der Strukturen der Haushaltsgrößen, ohne dass sich das individuelle Verhalten der Menschen ändern muss. Der langfristige Rückgang der absoluten Geburtenzahlen und der Anstieg der lebenslang kinderlosen Frauen hat einen Rückgang der Haushalte mit drei und mehr Personen zur Folge. Dagegen nimmt die Zahl der kleinen Haushalte mit ein bis zwei Personen aufgrund lebenslanger Kinderlosigkeit und zunehmender Lebenserwartung weiter zu.

Aktuelle Struktur der Haushalte

Laut StBA gab es im April 2002 in Deutschland 38,72 Mio. Privathaushaushalte. Die Zahl der Privathaushalte stieg in den vergangenen 30 Jahren im alten Bundesgebiet um 37,2%. Die Einwohnerzahl stieg hingegen nur um 9,3%. Dies bedeutet, dass die Anzahl der Personen pro Haushalt zurückging.

Dafür sind zwei miteinander verbundene Effekte verantwortlich: erstens sinkt die Zahl der Kinder in Haushalten, zweitens ist die Zahl der Haushaltsmitglieder abhängig vom Alter. Ältere Menschen wohnen überwiegend in Ein- und Zweipersonenhaushalten. Diese Struktureffekte sorgen in Zukunft dafür, dass die Zahl der Haushalte in Deutschland noch weiter ansteigen wird, selbst wenn nach 2012 die Bevölkerung bereits abnimmt.

Die oben erwähnten Veränderungen der Lebensformen spiegeln sich in den Haushaltsstrukturen wider: der Anteil der Alleinlebenden und der ohne Kinder lebenden (Ehe)paare hat sich – insbesondere durch die wachsende Gruppe der alten Menschen - deutlich erhöht, der der klassischen Kernfamilie drastisch verringert.


Weitere Zunahme der Haushalte bis 2020

Einer Haushaltsprognose von Herwig Birg zufolge steigt die Gesamtzahl der Haushalte noch bis 2015-2020 an und bleibt auch noch bis 2030 relativ stabil. Zwar wachse die Bevölkerung zuwanderungsbedingt nur noch bis 2012, fortlaufende Vereinzelungstendenzen in allen Altersstufen und das relative und absolute Wachstum der älteren Jahrgänge, die überwiegend in Ein- und Zweipersonenhaushalten leben, führten aber zu einem Wachstum der Haushalte über diesen Zeitpunkt hinaus. Während die Mehrpersonenhaushalte keine größeren Gewinne mehr verzeichnen können und schon ab 2015 zurückgehen, nehmen die Einpersonenhaushalte der Prognose zufolge noch bis 2030 deutlich zu.

Nach einer alternativen Berechung von Hullen erreicht die Summe der Haushalte im Jahr 2020 mit 39,0 Mio. ihren Höchststand und sinkt daraufhin sukzessive bis zum Jahr 2040 auf 35,0 Mio. Dabei zeigen die Einpersonenhaushalte die höchste Wachstumsdynamik und nehmen bis 2030 auf 18 Mio. zu, um danach im Zuge des Bevölkerungsrückgangs wieder leicht zurückzugehen. Die Zweipersonenhaushalte erreichen ihr Maximum mit gut 14 Mio. bereits 2020 und verringern sich bis 2040 auf 12 Mio. Die berechnete Halbierung der Haushalte mit mehr als drei Personen von 11,5 Mio. im Jahr 2000 auf 5,5 Mio. im Jahr 2040 ist nur damit zu erklären, dass sich die Berechnungen von Hullen aussschließlich auf die deutsche Bevölkerung beziehen und keine Zuwanderung einkalkuliert wurde. Da Ausländer durchschnittlich in größeren Haushalten leben als Deutsche, ist jedoch davon auszugehen, dass sich der Rückgang der größeren Haushalte nicht in dem von Hullen prognostizierten Maße vollziehen wird.


Haushalte von Zugewanderten - auf Dauer größer?

Alle Bevölkerungsvorausberechnungen gehen davon aus, dass in den kommenden Jahrzehnten ein wachsender Anteil Zugewanderter in Deutschland leben wird. Zugewanderte wohnen durchschnittlich mit mehr Personen in einem Haushalt und seltener im Eigenheim. Dieses von der deutschen Bevölkerung variierende Wohnverhalten wird sich - je nach Umfang der Zuwanderung - auf dem Wohnungsmarkt bemerkbar machen.

Bis Mitte 2005 existierten keine isolierten Haushaltsprognosen für diese Bevölkerungsgruppe, da ihr zukünftiger Umfang - abhängig von den Zuwanderungsraten - kaum geschätzt werden kann. Ein Blick auf das aktuelle Haushaltsbildungsverhalten der ausländischen Bevölkerung kann aber ihren Einfluss auf die Haushaltsstruktur der Zukunft deutlich machen.
Aufgrund ihrer jüngeren Altersstruktur und der - zumindest bis in jüngste Zeit - höheren Geburtenrate zeigen Ausländer ein systematisch anderes Haushaltsbildungsverhalten als Deutsche. So lebten im Jahr 2002 durchschnittlich 2,63 Personen in einem Haushalt mit ausländischer, aber nur 2,10 Personen in einem Haushalt mit deutscher Bezugsperson. Fast die Hälfte der ausländischen Haushalte bestand aus drei oder mehr Personen, aber nicht einmal ein Drittel der deutschen. Gut die Hälfte der Deutschen lebt mit Kindern in einem Haushalt, aber fast drei Viertel der Ausländer, häufiger auch mit drei und mehr Kindern. Folglich schwächt das Haushaltsbildungsverhalten der ausländischen Bevölkerung den Prozess der Haushaltsverkleinerung in der Summe etwas ab.

Es ist schwer einzuschätzen, ob sich das Haushaltsbildungsverhalten der in Deutschland geborenen Folgegenerationen noch von dem der Einheimischen unterscheiden wird. Zu beobachten ist, dass sich die durchschnittliche Größe ausländischer Haushalte seit den 90er Jahren parallel zu den deutschen ebenfalls stetig verkleinert hat – jedoch auf deutlich höherem Niveau.

Auch für die Zukunft ist mit regelmäßig hohen Nettoeinwanderungsgewinnen zu rechnen. Zuwanderung wird vermutlich zu einem Großteil aus Ländern mit traditionell kinderreichen Familien, beispielsweise der Türkei, Afrika und Asien, erfolgen. Unter der Voraussetzung, dass sich das Haushaltsbildungsverhalten dieser Migranten nicht innerhalb einer Generation grundlegend verändert, kann für den Betrachtungszeitraum von einem wachsenden Segment von Großhaushalten mit entsprechendem Wohnraumbedarf ausgegangen werden. Dieser wird sich wiederum in erster Linie auf die westdeutschen Ballungsgebiete und Kernstädte konzentrieren.

Was bestimmt die Wohnraumnachfrage?

Mit Wohnraumnachfrage ist hier die Nachfrage insgesamt, also nicht nur die Neunachfrage im Sinne eines Zusatzbedarfs gemeint. Entsprechend werden Bewohner einer Wohnung als Nachfrager ihrer eigenen Wohnung gezählt.

Drei Faktorenbündel beeinflussen die Wohnungs- bzw. Wohnflächennachfrage, die sich auch gegenseitig beeinflussen können:

1. die Zahl der Privathaushalte sowie ihre Alters- und Größenstruktur,
2. die konjunkturelle Entwicklung und damit das zur Verfügung stehende Einkommen der Einzelnen,
3. das individuelle Anspruchsniveau, das sich in Wohnflächennachfrage und Eigenheimerwerb widerspiegelt.

Die Entwicklung der Wohnungsnachfrage ist nicht identisch mit der Entwicklung der Zahl der Privathaushalte

Vereinfachend könnte man von dem Grundsatz "ein Haushalt – eine Wohnung" ausgehen, also von den Haushaltsprognosen direkt auf die künftig benötigte Anzahl an Wohnungen schließen. Die marktrelevante Nachfrage ist aber nicht deckungsgleich mit diesem objektiven Bedarf an Wohnraum, da sie neben der Zahl der Privathaushalte zusätzlich durch ökonomische und soziale Einflussfaktoren bestimmt wird. Beispielsweise können mangelnde finanzielle Mittel dazu führen, dass auf die Bildung eines eigenen Haushalts verzichtet werden muss oder eine Wohnung geteilt wird.

Lebensphasen und Muster der Wohnungsnachfrage

Die Wohnraumnachfrage richtet sich nach ökonomischen Möglichkeiten und individuellen Wünschen, die wiederum von dem jeweiligen Lebensstil abhängen. Da die Wohnbedürfnisse mit dem Lebenszyklus und entsprechend unterschiedlichen Lebensformen erheblich variieren, erlauben Alter und aktuelle Lebensphase Rückschlüsse auf die individuelle Wohnraumnachfrage. Geht z.B. die Geburtenrate zurück, führt dies unmittelbar zu einem Rückgang des Anteils der Haushalte mit drei und mehr Personen. Die verlängerte Lebenserwartung lässt die Zahl der kleinen Haushalte ansteigen.

Auf Basis der Altersverschiebungen in den kommenden Jahrzehnten lassen sich also Trendaussagen zur künftigen Wohnraumnachfrage treffen, die allerdings der Einschränkung unterworfen sind, dass sich das altersspezifische Haushaltsbildungs- und Wohnraumnachfrageverhalten auch verändern kann.

Die (derzeit) eher immobile Gruppe der über 50-Jährigen wird in den nächsten Jahrzehnten relativ und absolut an Bedeutung gewinnen, während die mobile Gruppe der jungen Ausbildungs- und Arbeitsplatzwanderer zwischen 18-30 Jahren und der Personen im typischen "Suburbanisierungsalter" (30-50 Jahre und unter 18 Jahren) relativ wie quantitativ abnehmen wird.

Typische Wohnungsnachfragemuster für Haushalte in unterschiedlichen Lebensphasen können so zusammengefasst dargestellt werden:

Altersphase: Lebenszyklus
Verallgemeinerbare Nachfrageparameter

0-17 Jahre: Kinder und Jugendliche, zum überwiegenden Teil im Elternhaus lebend
keine eigenständige Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt

18-29 Jahre: Junge Erwachsene, Haushaltsgründung für Ausbildung und Berufseinstieg, beginnende Familiengründung
Starke Nachfrage, insbesondere nach kleinen Wohnungen, schwerpunktmäßig im unteren Marktsegment

30-44 Jahre: Junge Familien, Singles, kinderlose Paare und neue Haushaltstypen mit steigenden Ansprüchen an Wohnraum
Hohe Nachfrage, insbesondere nach größerem Wohnraum, verstärkte Eigentumsbildung, Nachfrage auf allen Teilmärkten

45-59 Jahre:Berufliche Konsolidierung, stabile Lebensphase in der Regel keine Wohnungswechsel
Geringe Mobilität

60-74 Jahre: Ruhestandsphase, ggf. Wahl eines Alterswohnsitzes
Ruhestandsmobilität in geringem Umfang

75 Jahre und älter: Verstärkter altersbedingter Wohnortwechsel, Umzug in altengerechte Wohnungen oder Pflegeeinrichtungen bzw. Umzug in den Haushalt der Kinder
Nachfrage nach altengerechten Wohnformen, Wohnraumfreisetzung v.a. größerer Wohnungen

Darstellung angelehnt an: Niedersächsische Landestreuhandstelle für das Wohnungswesen (2001): Wohnungsprognose 2015. Berichte zu den Wohnungsmärkten in Niedersachsen, Heft 7, Hannover. S. 35

Einflussfaktoren auf die Wohnflächennachfrage

Die Wohnflächennachfrage pro Kopf ist eine abstrakte und im Lebensverlauf überaus variable Größe. Sie kann sich allein schon dadurch verändern, dass eine Person aus der Wohnung auszieht, ein Kind geboren wird oder ein Haushaltsmitglied stirbt. Dieser Umstand ist, zusammen mit der Trägheit des Wohnverhaltens, für den "Altersstruktureffekt" auf die Wohnflächennachfrage verantwortlich.

Der Wohnflächenkonsum ist nicht nur ein Gradmesser für Wohlstand, sondern steht auch in engem Verhältnis zur jeweiligen Haushaltsform. Kleine Haushalte konsumieren im Allgemeinen mehr Wohnfläche pro Person als größere Haushalte, Eigentümerhaushalte mehr als Mieterhaushalte.

Die Wohnflächennachfrage wird von folgenden Faktoren beeinflusst:

1. Alters- und Haushaltsstruktur

Die Veränderungen der Altersstruktur und der Zahl und Größe der Privathaushalte wirken sich nicht nur auf die Anzahl der nachgefragten Wohnungen, sondern auch direkt auf den Bedarf an Wohnfläche aus.

 In den vergangenen Jahrzehnten stieg im Zuge der allgemeinen Wohlstandsentwicklung der Wohnflächenkonsum in Haushalten aller Größen und Altersgruppen an. Aktuell leben ältere Haushalte aber noch auf durchschnittlich weniger Wohnfläche als diejenigen im mittleren Alter, da sie in den Wohnungen und Häusern ihrer Familienphase wohnen, in der noch weniger Wohnfläche pro Kopf nachgefragt wurde.

Im Altersverlauf wächst die Wohnfläche pro Haushalt - ausgehend von einem recht niedrigen Niveau in jungen Jahren - infolge von Heirat, Kindern, Eigenheimerwerb und steigendem Einkommen zügig an, um etwa im Alter von 40 Jahren ihr Maximum zu erreichen. Danach nimmt sie trotz Verkleinerung des Haushalts, z.B. nach Auszug der Kinder, kaum ab. Denn in der Regel verbleiben die Eltern in der Wohnung der Familienphase, manchmal auch dann noch, wenn der (Ehe-) Partner stirbt. Dies führt zum sogenannten "Remanenzeffekt": Allein wegen des Zurückbleibens der Eltern in der ehemaligen Familienwohnung steigt der individuelle (Pro-Kopf-)Wohnflächenkonsum. Im Zuge einer alternden Bevölkerung führt dieser Effekt dann zu einem deutlichen Anstieg des Gesamtbedarfs an Wohnfläche.

Ein solcher „remanenzbedingter“ Anstieg der Wohnflächennachfrage ist aber nur dann zu erwarten, wenn zukünftige Rentner ein ähnliches Verhalten an den Tag legen wie heutige. Dies ist keineswegs zwingend. Möglich wäre, dass künftige Senioren eine andere Einstellung zu räumlicher Mobilität und wechselnden Wohnformen entwickeln, und eher bereit sind, aus ihrer zu groß gewordenen Familienwohnung umzuziehen. Auch könnten sich aufgrund real sinkender Renten mehr Senioren aus finanziellen Gründen dafür entscheiden, ihre Eigenheime oder großen Wohnungen gegen kleinere und preisgünstigere Wohnquartiere einzutauschen. Auch ein breites Angebot bezahlbarer "altengerechter" Wohnformen könnte den Anreiz für einen Wohnungswechsel erhöhen.

2. Einkommen

Die künftige Steigerung der Pro-Kopf-Wohnfläche und des Eigenheimerwerbs hängt maßgeblich von der konjunkturellen Entwicklung und dem daraus resultierenden individuellen Einkommen, der Entwicklung der Miet- und Grundstückspreise, dem verfügbaren Angebot auf dem Wohnungsmarkt und dem Zinsniveau ab. In den vergangenen Jahren haben sich die Wachstumsraten des Bruttoinlandsprodukts spürbar verlangsamt. Sollte das Einkommenswachstum der Bevölkerung in den kommenden Jahrzehnten weiterhin stagnieren, so ist von der Einkommensentwicklung her allenfalls mit geringen Erhöhungen der Pro-Kopf-Wohnfläche zu rechnen.

3. Erwerb von Eigenheimen

Für die künftige Wohnflächennachfrage ist auch maßgebend, wie sich der Anteil der Haushalte entwickelt, die in einem Eigenheim wohnen. Mieterhaushalte leben durchschnittlich auf 70,1m², Eigentümerhaushalte auf 120,1m² (Statistisches Bundesamt). Steigt die Eigentumsquote zu Lasten der Mietquote, erhöht sich folglich die Pro-Kopf- und Gesamtwohnfläche.

Nach wie vor wird Eigentum vor allem von großen Haushalten bewohnt (Statistisches Bundesamt). Da deren Zahl aber in der Zukunft stark abnehmen wird, ist langfristig von einem absoluten Nachfragerückgang an Eigentumserwerben durch Familienhaushalte auszugehen. Im Gegenzug wird die Zahl der kleinen Haushalte mit Wohneigentum stark zunehmen – ein Großteil davon im höheren Alter. Dies hätte zur Folge, dass sich bei gleichbleibender Eigentumsquote die Pro-Kopf-Wohnfläche deutlich erhöht.

Prognosen der Wohnraumnachfrage bis 2030 in Ost und West

Betrachtet man den Bedarf an Wohnungen in Abhängigkeit von der Gesamtzahl der Haushalte, dann ist noch bis ca. 2020 mit einer Zunahme und erst danach mit einer Abnahme des Wohnungsbedarfs zu rechnen. Gleichzeitig wird allerdings die in Anspruch genommene Wohnfläche zunehmen, so dass die Nachfrage nach Wohnraum demographisch bedingt vielerorts auch dann noch ansteigen wird, wenn die Zahl der Haushalte bereits zurückgeht. Parallel ändert sich die Nachfragestruktur: Der Wohnungsbedarf wird sich vermehrt auf die kleineren Haushalte verlagern.

Für Westdeutschland kann in den kommenden Jahren noch mit einem leichten Bevölkerungswachstum gerechnet werden. Dagegen schrumpft die Einwohnerzahl in Ostdeutschland durch Abwanderung und ein starkes Geburtendefizit bereits seit der Wende. Die Wohnraumnachfrage wird sich in den beiden deutschen Teilräumen daher unterschiedlich entwickeln. Während in Westdeutschland in den meisten Regionen noch über Jahrzehnte mit Zuwächsen zu rechnen ist, stagniert die Wohnraumnachfrage schon heute in weiten Teilen Ostdeutschlands.

 
Größe der nachgefragten Wohnungen

Könnte direkt von der Größe eines Haushalts auf die Größe seiner Wohnung geschlossen werden, müssten in Zukunft vermehrt kleine Wohnungen auf dem Markt gefragt sein. Hier müssen zwei Einschränkungen gemacht werden: erstens steigen die Wohnflächenansprüche jeder Haushaltsform im Zuge wachsenden Wohlstands an - und dieser Zusammenhang wird wohl auch in Zukunft Geltung haben. Zweitens muss die bereits in ihren Wohnungen lebende Bevölkerung berücksichtigt werden, die ihre Wohnungsgröße zumeist nicht an Veränderungen der Zahl der Haushaltsmitglieder anpasst (Remanenzeffekt). So kommt es, dass ältere Ein- und Zweipersonenhaushalte zu einem erheblichen Anteil in Wohnungen wohnen, die nach der oben angeführten Logik ("kleiner Haushalt – kleine Wohnung") für sie zu groß geworden sind.

Die Haushaltsprognosen lassen lediglich den Schluss zu, dass in Zukunft vermehrt Wohnungen für kleinere Haushalte nachgefragt werden. Ob und in welchem Umfang diese dann auch kleiner sein werden, hängt von den Wohnkonsumwünschen der Haushalte ab und ihre Realisierung wiederum von deren Nettoeinkommen und vom Preisniveau des Wohnraums.


Steigende Haushaltszahlen in Westdeutschland bis 2030

Für Westdeutschland ergeben die Haushaltsprognosen von Empirica und des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung (BBR) trotz eines parallel verlaufenden Bevölkerungsrückgangs bis zum Jahr 2015 einen deutlichen Anstieg der Zahl der Privathaushalte, der sich dann bis 2030 merklich abflacht. Demographische Entwicklung und Haushaltsbildungsverhalten führen demzufolge zu einer theoretischen Nachfragesteigerung nach Wohnungen.

Aus dem Kurvenverlauf (siehe Grafik 10 in der Bildergalerie: Anzahl der Privathaushalte in Westdeutschland) ist ersichtlich, dass voraussichtlich nach 2020 keine weiteren Nachfragesteigerungen aus der Entwicklung der Haushaltszahlen resultieren, und sich weitere Zuwächse nur noch aus einer weiter steigenden Wohnflächennachfrage ergeben können.


Wohnflächennachfrage in Westdeutschland steigt weiter

Wachsender Wohlstand mit entsprechend steigenden Wohnflächenkonsumwünschen und eine stetige Verkleinerung der Haushalte hat in der Vergangenheit in Westdeutschland zu einem permanenten Anstieg der Pro-Kopf-Wohnfläche geführt. Zuletzt lebte ein Haushalt in Westdeutschland auf durchschnittlich 42,8m², in Ostdeutschland auf 36,2m² (2002). Sowohl aus Gründen der Altersstruktur (Remanenzeffekt) als auch aufgrund steigender Wohnkonsumwünsche muss mit einem weiteren Anstieg gerechnet werden.
Eine Wohnflächenprognose von Empirica konstatiert bis 2015 einen relativ starken Anstieg der Nachfrage auf 48 m² pro Kopf und einen weiteren moderaten Zuwachs auf 52 m² im Jahr 2030.


Wirtschaftliche Entwicklung in Ostdeutschland bestimmend

Die Entwicklung der Wohnraumnachfrage in den neuen Bundesländern hängt von der dortigen wirtschaftlichen Entwicklung ab: Das individuell zur Verfügung stehende Einkommen bestimmt, ob und wie schnell sich die ostdeutsche Wohnflächennachfrage der im Westen annähert oder wie schnell der Nachholbedarf im Eigenheimsektor befriedigt werden kann. Die wirtschaftliche Entwicklung bestimmt zudem das Wanderungsverhalten und damit die Zahl der Haushalte, die überhaupt auf dem Wohnungsmarkt als Nachfrager auftreten.

Leicht steigende Haushaltszahlen in Ostdeutschland bis 2020

Aufgrund der leichten Zunahme der Zahl der ostdeutschen Privathaushalte ist bis etwa 2015/2020 allenfalls eine leichte Steigerung der Wohnungsnachfrage zu erwarten. Nach diesem Zeitpunkt wird mit einem deutlichen Rückgang der Haushaltszahlen gerechnet, die sich dann auch in einer rückläufigen Wohnungsnachfrage äußern wird.

Die Haushaltsprognose für Ostdeutschland bis 2020 von Schlömer zeigt, dass der Singularisierungstrend den Rückgang der Privathaushalte angesichts wachsender Bevölkerungsverluste auf Dauer nicht wird ausgleichen können. Zwischen 1998 und 2017 wird nach Schlömer die Zahl der Privathaushalte nur leicht von 8,23 Mio. auf 8,36 Mio. zunehmen, um danach sukzessive zurückzugehen. Der erhebliche Zuwachs an Ein- und vor allem Zweipersonenhaushalten bei parallelem Rückgang der größeren Haushalte fängt eine Verminderung im Ausmaß des Bevölkerungsrückgangs auf (Schlömer, 2004). Vor allem die "Senioren-Haushalte" werden Zuwächse zu verzeichnen haben, während die kleinen Haushalte im jüngeren Alter infolge des Geburtenrückgangs nach der Wende spätestens um 2010, 2015 zurückgehen werden. Die klassischen "Familienhaushalte" werden infolge des Geburtenrückgangs voraussichtlich stark verlieren.

Aktuell befindet sich der ostdeutsche Wohnungsmarkt demographisch gesehen noch in einer relativ günstigen Position, da sich die geburtenstarken Jahrgänge gerade in der Haushaltsbildungsphase befinden und die Sterblichkeit aufgrund der kleinen Geburtsjahrgänge aus dem Zeitraum des 1. Weltkriegs eher niedrig ist. In knapp 10 Jahren ist diese günstige Konstellation jedoch vorüber. Dann muss mit einem Einbruch der Wohnraumnachfrage und weiter ansteigenden Leerständen gerechnet werden. Der massive Einbruch der Geburtenrate nach der Wende wird sich Mitte des nächsten Jahrzehnts in einem Rückgang der Haushaltsgründer und Nachfrager kleiner Wohnungen, noch 5-10 Jahre später in einer Verringerung potenzieller Käufer von Eigenheimen und großen Wohnungen, bemerkbar machen. Vor allem in den ländlichen Gebieten Ostdeutschlands mit besonders hoher Arbeitslosigkeit muss weiterhin mit Abwanderung junger Menschen gerechnet werden, so dass dort die Wohnungsnachfrage durch junge Haushaltsgründer noch stärker zurückgehen dürfte.

Stetige Neunachfrage nach Wohneigentum in Ostdeutschland

In Ostdeutschland lebten im Jahr 2002 nur 34,2% der Haushalte im Eigenheim, also gut 10 Prozentpunkte weniger als im Westen. Die Eigentumsquote stieg zwischen 1993 und 2002 um 7,8 Prozentpunkte (Zusatzerhebung des Mikrozensus 2002). Der abschreibungsgeförderte Bauboom in den neuen Bundesländern Mitte der 1990er hat zu einem großzügigen Angebot bei vergleichsweise niedrigen Preisen führte. Trotz Bevölkerungsrückgangs und Veränderungen in der Altersstruktur besteht in Ostdeutschland eine stetige Neunachfrage nach Wohneigentum. Dies ist unter anderem darauf zurückzuführen, dass sich das Einkommensniveau der jüngeren Personen, die aktiv auf dem Wohnungsmarkt auftreten, fast schon an das Westniveau angeglichen hat, das Miet-, Boden- und Baupreisniveau aber deutlich unter dem westlichen liegt. Im Zuge von Abwanderungen und sich verschärfender Leerstände könnte das Preisniveau womöglich noch weiter sinken.

Der Nachfrage nach Eigenheimen steht ein in hohem Maße aus Geschosswohnungsbau bestehender Wohnungsbestand gegenüber. Die Expertenkommission zur Wohnungsmarktentwicklung in Ostdeutschland schätzte daher bis 2030 einen Mehrbedarf von etwas über 1 Mio. Eigenheimen, überwiegend in Form von Einfamilienhäusern (Expertenkommission, Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, 2000). Es ist also trotz umfangreicher Leerstände mit weiterem Wohnungsneubau von Eigenheimen zu rechnen, der voraussichtlich zu einem erheblichen Teil im Umland der größeren Städte stattfinden wird.

Wohnflächennachfrage in Ostdeutschland: Auf Dauer Anpassung ans Westniveau

Zwar hat sich die Wohnfläche je Einwohner in den vergangenen knapp 15 Jahren ein großes Stück weit angenähert, doch nach wie vor bestehen hier deutliche Unterschiede zwischen Ost- und Westdeutschland (2002: West: 42,8m2, Ost: 36,2m2 , Statistisches Bundesamt). Für die Zukunft wird von einer weiteren Anpassung an das Westniveau ausgegangen – wie schnell dies erfolgt, wird maßgeblich von der wirtschaftlichen Entwicklung sowie dem Preisniveau in Ostdeutschland abhängen.

Iwanow und Schmidt (2001) erwarten je nach Szenario einen Zuwachs der Wohnflächennachfrage in Ostdeutschland zwischen 1998 und 2015 um 4-10%. Die Zuwächse in den Eigentümerhaushalten fallen mit einem Plus von 3-7,8 m² merklich höher aus als die der Mieterhaushalte von 1,1-3,3 m². Damit liegen die erwarteten Pro-Kopf-Werte für die Neuen Länder selbst im günstigsten Szenario noch deutlich unter der prognostizierten Flächennachfrage Westdeutschlands (39,5 m² gegenüber 45,8 m²).

Höchst unterschiedlich: regionale Wohnungsmarktentwicklung

Die bisherigen Ausführungen könnten den Eindruck erweckt haben, Deutschland befinde sich zwar in der Anfangsphase eines demographisch bedingten Rückgangs der Bevölkerung, die damit verbundenen Probleme, u.a. auf dem Wohnungsmarkt, seien aber in den kommenden 20-30 Jahren zumindest in den alten Bundesländern noch nicht eklatant. Dass es sich dabei um einen Trugschluss handelt, wird erst deutlich, wenn die Bundesrepublik nicht mehr in ihrer Gesamtheit betrachtet wird.

Als Folge räumlich divergierender Entwicklungen aus Zu- und Abwanderungen, Abbau und Gewinn an Arbeitsplätzen, natürlicher Bevölkerungsentwicklung und veränderter Zusammensetzung der Altersgruppen werden sich die Regionen Deutschlands sehr unterschiedlich entwickeln. Auf der Ebene der Bundesländer schwankt das Bevölkerungswachstum bis 2050 nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes zwischen +10% und –15%. Auf der nächsttieferen Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte werden nach Angaben des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR) bis zum Jahr 2020 drei Viertel aller kreisfreien Städte und jeder zweite Landkreis Bevölkerungsrückgänge aufweisen.

Wachstum, Stagnation und Schrumpfung werden in den Landkreisen und Kommunen in enger räumlicher Nachbarschaft auftreten. Die prozentuale Schwankungsbreite wird hier und selbst innerhalb einer Stadtregion deutlich größer sein als die zwischen den Bundesländern.

Auf der einen Seite können prosperierende und wirtschaftsstarke Ballungsräume auch über das Jahr 2030 hinaus mit angespannten und von Nachfrageüberhängen geprägten Wohnungsmärkten rechnen. Auf der anderen Seite werden einige wirtschaftlich schwächere Gebiete vor allem in Ostdeutschland, in altindustrialisierten Regionen wie dem Ruhrgebiet und dem Saarland oder in ländlich-peripheren Gebieten schon deutlich früher und mit überdurchschnittlich starken Rückgängen der Wohnungsnachfrage zu rechnen haben.

Die erhebliche Bandbreite der Entwicklungen auf kleinräumlicher Ebene verbietet es, Aussagen über die Entwicklung der Wohnungsnachfrage in ganz Deutschland oder auch einzelner Bundesländer auf einzelne Städte oder Regionen "herunterzubrechen". Berechnungen können immer nur auf der räumlichen Ebene – Bundesland, Kreis, Stadt – Geltung beanspruchen, für die sie erstellt wurden.

Ursachen der regionalen Entwicklungsunterschiede

Unterschiedliche Geburtenraten und Wanderungsbewegungen sind die Ursache der divergierenden Entwicklung der Städte und Landkreise. In hochverdichteten Regionen, insbesondere in Kernstädten, ist die Geburtenrate unterdurchschnittlich. In weniger stark verdichteten Regionen, insbesondere in den Umlandkreisen von Städten, liegt sie dagegen über dem Durchschnitt. Diese natürliche Bevölkerungsentwicklung wird jedoch von Wanderungsbewegungen überlagert und beeinflusst.

Die größten regionsspezifischen Unterschiede sind Folge von Wanderungsbewegungen. Die Entwicklungsverläufe der regionalen Bevölkerungsentwicklung und der Siedlungsstruktur hängen in entscheidendem Maße von der regionalen Verteilung des Arbeitsplatzangebotes und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung vor Ort ab. Ökonomisch starke Regionen erfahren mehr Zuwanderung und weisen eine höhere Geburtenrate auf, da sie vermehrt junge, Arbeit suchende Menschen anziehen. Auf lange Sicht kann in von Arbeitslosigkeit besonders betroffenen Regionen eine Abwanderungs-, Alterungs- und Schrumpfungsspirale in Gang kommen. In den neuen Bundesländern ist dieser "Teufelskreis" bereits vielfach zu beobachten.

Vielzahl von Wanderungsprozessen

Auf kommunaler Ebene summieren sich eine Vielzahl von Wanderungsprozessen:

1. die internationalen Zu- und Abwanderungen
2. die weiträumigen Binnenwanderungen auf Länderebene
3. die Wanderungen innerhalb der Länder auf regionaler Ebene
4. die kleinräumigen wohnumfeldbezogenen Wanderungsbewegungen ("Suburbanisierung")
   

Internationale Wanderungen verstärken das siedlungsstrukturelle Gefälle insofern, als sie bevorzugt in die wirtschaftlich prosperierenden Agglomerationszentren erfolgen und dort insbesondere in die Kernstädte, während dünn besiedelte Landkreise kaum von ihnen profitieren können. Da Zuwanderung nach Deutschland in erster Linie Familiennachzug ist, werden die bestehenden räumlichen Verteilungsmuster wohl auch in Zukunft bestehen bleiben.

Binnenwanderungen finden hingegen aus den verschiedensten Gründen und in den unterschiedlichsten Lebensphasen statt. Die 18-25-Jährigen zieht es tendenziell eher in die größeren Städte, da diese ein größeres Angebot an Arbeits- und Ausbildungsplätzen bieten und über Hochschulen und ein anregendes Kultur- und Freizeitangebot verfügen.

Dagegen wenden die 30-49-Jährigen mit ihren Kindern (unter 18-Jährige) den Zentren eher den Rücken zu ("Familienwanderer"). Sei es, weil sie sich bewusst gegen das Leben mit Kindern in der Stadt entschieden haben, sei es, weil sie aus Angebots- und Kostengründen nur außerhalb der städtischen Zentren ihre Wohnwünsche realisieren können. Dementsprechend weisen die hochverdichteten Kreise in Agglomerationsräumen und die verdichteten Kreise in verstädterten Kreisen die höchsten Zuwächse dieser Altersgruppe und der mitziehenden Minderjährigen auf.

Die Altersgruppe ab 50 Jahren, insbesondere aber die ab 65 Jahren, zeigt nur noch ein sehr geringes Mobilitätsverhalten, das aber ab einem Alter von etwa 75 Jahren erneut etwas ansteigt (i.d.R. pflegeorientierte Wanderungen). Die "Ruhesitzwanderer" (ab 65 Jahren) zieht es tendenziell in landschaftlich attraktive, eher ländliche Regionen. Dort kann die aktive (Zuzug Älterer) und passive (Fortzug Jüngerer) Alterung zu einer beschleunigten demographischen Alterung und einem raschen Rückgang der Siedlungsdichte führen. Die in der Regel pflegeorientierten Wanderungen im hohen Alter (über 75 Jahren) – zu Familienangehörigen oder in Alten- und Pflegeheime – folgen keinem spezifischen räumlichen Muster.

Auf kommunaler Ebene ziehen auch "weiche Standortfaktoren"

Christian Breu, der Direktor des Planungsverbands "Äußerer Wirtschaftsraum München", benennt folgende Pluspunkte, die Gemeinden aufweisen müssen, um Einwohner anzuziehen: „Eine Gemeinde muss zunächst einmal wirtschaftlich attraktiv sein, das heißt attraktive Arbeitsplätze bieten. Sie muss in günstiger Lage zu schon bestehenden zukunftsträchtigen Unternehmen liegen. (...) Daneben muss die Infrastruktur stimmen – nicht nur die verkehrsmäßige, was möglichst Schienenanschluss bedeutet. Auch die soziale Infrastruktur mit Kinderkrippen, Kindergärten, Jugendzentren, Einrichtungen für ältere Menschen ist gefragt. Hinzu kommen möglichst fußläufig zu erreichende Einkaufsmöglichkeiten; idealerweise ergänzt um Schulen und Volkshochschule. Als Wohnstandort sind Gemeinden dann besonders begehrt, wenn sie darüber hinaus attraktive und zu Fuß oder mit dem Rad zu erreichende Erholungseinrichtungen aufweisen, und möglichst wenig von Lärm geplagt werden.“  (Christian Breu, zitiert nach: Brunckhorst (2004): Beim Wachstum auf Qualität statt Quantität setzen. In: Süddeutsche Zeitung vom 08.06.2004, S. 4.)

Zentraler Zuzugsfaktor einer Region sind Arbeitsplätze. Da Wohn- und Arbeitsort zwar in erreichbarer Nähe sein, aber nicht zwingend zusammenfallen müssen, sind für die Wohnortwahl innerhalb einer Region noch andere Faktoren von Bedeutung. Kommunen, die als Wohnort attraktiv sind, können daher in einer wachsenden Region stärker von wanderungsbedingtem Bevölkerungswachstum profitieren als weniger attraktive Gemeinden. In schrumpfenden Regionen dagegen werden die attraktiveren Kommunen vermutlich in geringerem Maße vom wanderungsbedingten Bevölkerungsrückgang betroffen.

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