Gesellschaftlicher Wandel und Quartiersentwicklung - ein Werkzeugkasten zur Quartiersanalyse

Das Quartier als soziales Konstrukt

Großstädtische Quartiere sind eigene kleine Städte. Um Alltägliches zu erledigen, müssen ihre Bewohner selten über die angrenzenden Viertel hinaus. Was der Bewohner jedoch als sein eigenes Wohnviertel ansieht, unterscheidet sich von den Grenzen, die ein Quartier politisch-administrativ-politisch definieren. Das Wohnquartier ist ein soziales Konstrukt, dessen Größe und Umfang sich an der Lebenswelt des Bewohners festmacht. Die nächsten Einkaufmöglichkeiten, Lage von Schule und Kita, persönliche Joggingroute oder der Wohnort von Freunden bestimmen, wo das eigene Viertel beginnt und aufhört. Es ist ein vertrauter Raum mit heimatlichem „Kiezcharakter“ – und kann als Rückzugsort und Gegenbewegung zur Globalisierung gelten.

Jedes Quartier ist mit festen Bildern und Vorstellungen auf Seiten seiner Bewohner behaftet. Was innerhalb des Stadtviertels zur Identifikation beiträgt, wird von Außenstehenden oft unter ganz anderen Gesichtspunkten betrachtet. Nicht selten spielen bei der Wahl des Wohnorts  Vorurteile gegenüber Stadtvierteln eine ausschlaggebende Rolle. Wohnungsmarktakteure sollten daher bei der Planung von Wohnraum immer auch berücksichtigen, welche Bedeutung die jeweilige Umgebung für die Immobilie und ihre Bewohner spielt.

Einfach benutzbare Werkzeuge zur Quartiersanalyse

Der Werkzeugkasten zur Quartiersanalyse wurde dazu entwickelt, Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt besser aufeinander abzustimmen. Angesichts flexibler und vielfältiger Lebensformen muss Wohnraum immer individueller gestaltet werden. So stehen Wohnungsbaugesellschaften, Projektentwickler und Bauherren fortwährend vor dem Problem, sich auf die komplexen gesellschaftlichen Entwicklungen einzustellen. Dies betrifft auch die Kommunen, die die baulichen Entwicklung steuern und die Aufgabe haben, die Wohnraumversorgung sicherzustellen.

Ein einfaches Verfahren soll es nun möglich machen, schnell einen Einblick in die Strukturen eines Quartiers zu bekommen und so die Anforderungen veränderter Wohnbedürfnisse frühzeitig zu erkennen. Das Verfahren baut auf Resultaten der Grundlagenforschung auf und wurde von Partnern aus Wissenschaft und Praxis gemeinsam entwickelt. Ziel war es, einen Werkzeugkasten zu entwerfen, der kostenlos und mit geringem  Aufwand von verschiedensten Akteuren genutzt werden kann.  Die Grundidee des Verfahrens besteht darin, die Anforderungen verschiedener Nachfragegruppen auf den Wohnungsmärkten mit den unterschiedlichen Qualitäten von Wohnstandorten abzugleichen. Daraus ergibt sich die Möglichkeit, unter Berücksichtigung aktueller gesellschaftlicher Trends mittel- bis langfristige Entwicklungsperspektiven für Wohnquartiere aufzuzeigen. Die drei Module des hierzu entwickelten Werkzeugkastens erheben in einem ersten Schritt die Standortbedürfnisse verschiedener Nachfragegruppen mithilfe eines Fragebogens, in einem zweiten bewertet ein Indikatorenkatalog die Standortqualitäten, bevor mit dem letzten Modul ein Zukunftsszenario für das Quartier entworfen wird.

Im Zentrum des Verfahrens zur Quartiersanalyse stehen drei Fragen:

1. Welche Anforderungen haben die verschiedenen Nachfragegruppen an ein Wohnquartier?
Die „Typisierung von Nachfragegruppen“ besteht aus einem modular aufgebauten Fragebogen, der ohne großen Aufwand nach dem Erkenntniswunsch der Anwender zusammengesetzt werden kann. Hinweise dazu, wie Befragung von Anwohnern oder Zielgruppen unkompliziert durchgeführt werden kann, ermöglichen unterschiedlichen Akteuren am Wohnungsmarkt den Einsatz.

2. Welche Standortqualitäten hat ein bestimmtes Wohnquartier?
Die „Erhebung und Bewertung von Standortqualitäten” ermöglicht einen systematischen Blick auf die Qualitäten eines Quartiers. Ein standardisierter Erhebungsbogen führt zu einer klaren Einschätzung eines Quartiers und schult das systematische Erfassen von Merkmalen.

3. Welche Zukunftsperspektiven sind für ein Quartier unter Berücksichtigung gesellschaftlicher Trends möglich?
Die „Szenario-Methode“ schließlich verbindet die Erkenntnisse aus den ersten beiden Instrumenten mit einem Blick auf mögliche Entwicklungen des Quartiers vor dem Hintergrund gesellschaftlicher Trends. Mit einer strukturierten Darstellung von Wirkungszusammenhängen der Quartiersentwicklung werden die Rahmenbedingungen für zukünftige Entwicklung nachvollziehbar und auf das jeweilige Quartier anwendbar.

Modul A: Anforderungen verschiedene Nachfragegruppen an ein Wohnquartier ermitteln

Das erste Modul des Werkzeugkastens ermöglicht eine Abschätzung, wie sich die Nachfrage für ein bestimmtes Quartier aktuell gestaltet und welche Nachfragewünsche es bedient. Es skizziert zunächst die Anforderungen, die verschiedene Nachfragegruppen an ihr Quartier stellen. Da Haushaltstyp, Alter sowie Einkommen die Wohnstandortwahl nach wie vor maßgeblich beeinflussen, werden die Nachfragegruppen anhand dieser Merkmale bestimmt.

Mit einem modular aufgebauten Kurzfragenbogen kann erfasst werden, wie ein Quartier aus Sicht seiner Bewohner oder der Stadtbevölkerung bewertet wird. Zudem ermöglicht eine Befragung auch, mehr über die Nachfrager selbst und ihre Wohnwünsche in Erfahrung zu bringen. Als praktische Hilfe für die Nutzer bietet das Projekt auch eine gleich Exceldatei an, die nach Eingabe der Fragebogendaten sofort eine erste Auswertung berechnet.

Das Modul A ist abrufbar unter: http://quartierentwickeln.de/nachfragegruppen

Modul B: Standortqualitäten eines Quartiers erheben und bewerten

Das zweite Modul ist ein Verfahren, mit dem die Qualitäten von Standorten erhoben und bewertet werden kann. Ziel dieses Moduls ist es, Wohnungsmarktakteuren ein praxisnahes Werkzeug an die Hand zu geben, mit dem der spezifische Charakter eines Quartiers erfasst werden kann.

Die Standortqualitäten eines Quartieres werden anhand eines Indikatorenkatalogs für verschiedene Themen erhoben und bewertet. Die Indikatoren sind so ausgewählt, dass sie eine aussagekräftige Standortbewertung ermöglichen. Die Auswahl basiert sowohl auf wissenschaftlichen Erkenntnissen zur Standortbewertung wie den eigenen Erfahrungen der Anwendungspartner. Neben harten Standortfaktoren wie Erreichbarkeit und Infrastruktur werden auch weiche Faktoren wie Image, Grün im Wohnumfeld und Ruhe erhoben. Die Daten werden in der Regel mit einer Vor-Ort-Begehung ermittelt, zum Teil ist dies aber auch über das Internet möglich. Die gesammelten Daten werden nach einem Punktesystem bewertet. Das Werkzeug erstellt zum Abschluss automatisch einen „Quartierssteckbrief“.

Das Modul B ist abrufbar unter: http://quartierentwickeln.de/standortqualitäten

Modul C: Zukunftsszenarien für ein Quartier entwickeln

Das dritte Modul dient dazu, mittels Szenarien mögliche Zukunftsverläufe eines Quartiers vor dem Hintergrund gesellschaftlicher Veränderungen aufzuzeigen. So können sich die Anwender des Werkzeugs mit realistischen Entwicklungspfaden auseinandersetzen.

Im Rahmen des Projekts wurden drei Zukunftsbilder entworfen, ein Upgrading-, ein Status quo- und ein Downgrading-Szenario. Doch welches dieser Szenarien betrifft welches Quartier? Ein Werkzeug hilft dabei, das untersuchte Quartier einem Szenario zuzuordnen. Dazu müssen in der Eingabemaske vier Faktoren bewertet werden:

• Entwicklung der Bevölkerungszahl und -struktur

• Entwicklung der Sozialstruktur

• Miet- und Kaufpreisentwicklung

• Wohnbebauung und Wohnumfeld

Dafür können und sollen sowohl quantitative als auch qualitative Daten berücksichtigt werden. Wurden die Instrumente der Module A und B angewandt, ist bereits der Großteil der benötigten Daten erfasst. Ausführliche Informationen zur Anwendung und Datenbeschaffung enthält die Anleitung. Das Werkzeug ermittelt dann auf der Grundlage der Wechselwirkungen zwischen den vier Faktoren das wahrscheinlichste Szenario für ein Quartier. Zu jedem möglichen Szenario gibt es ein ausführlich beschriebenes Zukunftsbild. Die Zukunftsbilder sollen Wohnungsmarktakteure darin unterstützen, sich mit den Einflussfaktoren der Quartiersentwicklung näher auseinanderzusetzen, um ihr Handeln auf mögliche Entwicklungspfade besser abstimmen zu können.

Das Instrument für Modul C ist abrufbar unter: http://quartierentwickeln.de/szenarien

Anwendung in der Praxis – Was nützt der neue Werkzeugkasten den Bestandhaltern und Wohnungsbaugenossenschaften?

Zu den traditionellen Zielgruppen von Wohnungsbaugenossenschaften gehören Haushalte mit mittlerem und geringem Einkommen. Hauptaufgabe der Genossenschaften ist die Sicherung der Interessen der Mitglieder, besonders die Sicherung einer guten und preisgünstigen Wohnversorgung. Weitere aktuelle Herausforderungen sind der Generationswechsel der Genossenschaftsmitglieder, aber auch Segregationstendenzen. Im Mittelpunkt einer zukunftsorientierten Bestandsentwicklung steht daher die Frage, wie die Wohnungen im Sinne der Genossenschaftsmitglieder aufgewertet und an aktuelle Nachfragetrends angepasst werden können. Mit dem Werkzeugkasten lassen sich Bedürfnisse der Genossenschaftsmitglieder und ihre Ansprüche an die Wohnsituation mit geringem Aufwand herausfinden.

Die Wohnungsbaugenossenschaft UNITAS eG aus Leipzig hat dies mit einer Kurzbefragung unter ihren Mitgliedern erprobt. Die Ergebnisse der Umfrage spiegelten neben der Wohnzufriedenheit der Mitglieder auch ein ausgeprägtes Interesse an Modernisierungsmaßnahmen wieder. Vor allem bei den älteren Bewohnern wurde ein Wunsch nach einer alters- respektive behindertengerechten Anpassung der Wohnsituation deutlich.

Anwendung in der Praxis – Wie können Kommunen den neuen Werkzeugkasten für sich nutzen?

Für die Attraktivität eines Quartiers sind dessen Standortqualitäten maßgeblich, etwa die Erreichbarkeit von Schulen, Ärzten und Geschäften, aber auch sein Image. Um Standortqualitäten zu erfassen und zu bewerten, nutzt die Verwaltung der Stadt Dortmund bereits unterschiedliche Instrumente, unter anderem für die Bewertung von potenziellen und ausgewiesenen Neubauflächen (Baulandmonitoring) oder die Analyse von Stärken und Schwächen bestehender Wohnquartiere (Quartiersanalyse). Die Dortmunder Erfahrungen sind in den Werkzeugkasten eingeflossen (und vice versa) und zeigen, für welche Aufgaben er von einer Kommune eingesetzt werden kann.

Ein Baulandmonitoring soll den ständigen Abgleich zwischen der Baulandnachfrage und dem Flächenangebot gewährleisten. Neben anderem werden dabei auch Standortqualitäten der Planungs- und Grundstücksreserven erfasst. Diese finden dann bei der städtebaulichen Entwicklung der zukünftigen Neubaugebiete Berücksichtigung, um den differenzierten Ansprüchen von unterschiedlichen Nachfragegruppen gerecht zu werden. Während die Nutzeransprüche mit Modul A typisiert werden können, dient Modul B der Beschreibung der Standortqualitäten. Dortmund konzentriert sich hier derzeit vor allem auf Kriterien wie ruhige Lage, Anbindung an den Nahverkehr, örtliche Nahversorgung und Grundschulversorgung. Um in die Bewertung des Baulandangebots weitere Qualitätsmerkmale einzubeziehen, wurden Ansätze für die Erfassung von Grün im Wohnumfeld, Freizeitangebot und Gesundheitsinfrastruktur entwickelt.

Die Dortmunder Erfahrungen zeigen auch, wie es möglich ist, den Werkzeugkasten flächendeckend für ein gesamtes Stadtgebiet nutzbar zu machen und somit mehr als nur ein einzelnes Quartier oder Neubaugebiet zu analysieren. Durch die Einteilung des Stadtgebiets in Rasterzellen (250 x 250 Meter) kann eine kleinräumige und differenzierte Bewertung der Standortqualitäten mit einem geographischen Informationssystem vorgenommen werden, unabhängig von statistischen Bezirken. Zur Darstellung der Nahversorgungssituation werden etwa die Standorte von Supermärkten etc. erfasst und den Mittelpunkten der Rasterzellen zugeordnet. Dieser Ansatz ist auch auf andere Standortqualitäten übertragbar.

Anwendung in der Praxis – Welche Möglichkeiten bieten sich Projektentwicklern bei der Vorbereitung einer Investitionsentscheidung?

Zum unternehmerischen Handeln von Projektentwicklern gehört es, die Entwicklung von Quartieren unter dem Einfluss verschiedener Parameter betrachten und Ziele, Risiken und Erwartungen gegeneinander abzuwägen. Ansprüche an Wohnraum und Wohnumfeld sind ebenso zu berücksichtigen wie Anforderungen an bauliche Funktion und Gestaltung, und nicht zuletzt das Verhältnis von Kosten und Nutzen. Diese Untersuchungen dienen der Vorbereitung von Investitionsentscheidungen, haben aber auch auf die Erarbeitung des jeweiligen Entwicklungskonzepts und auf dessen Umsetzung maßgeblichen Einfluss.

Der Projektentwickler Formart NRW hat in einem Kölner Stadtquartier den Werkzeugkasten bei der Vorbereitung eines Bauprojekts erprobt. Dabei wurden eine Erhebung und Bewertung der Standortqualitäten und der Nachfragegruppen mit dem Kurzfragebogen des Moduls A und dem Erhebungs- und Bewertungstool des Moduls B vorgenommen. Zusätzlich wurden im Fragebogen Gegensatzpaare zur Einschätzung des Quartiersimages durch die Bewohner eingesetzt. Die Befragung der benachbarten Bevölkerung zu Standortqualität und -image bestätigte die Einschätzung der im Markt agierenden Vertriebsunternehmen. Darüber hinaus erhielten die Projektentwickler aus der Befragung detaillierte Informationen über Kauf- und Mietbereitschaft, nachgefragte Wohnungsgrößen und Zimmerzahl. Diese Erkenntnisse waren für die Entscheidungsvorbereitung der besonders hilfreich, da erfahrungsgemäß bis zu 75 Prozent der Immobiliennachfrage aus der Nachbarschaft stammen.

Der Projektentwickler Leipziger Stadtbau AG hat das Instrument der Szenario-Methode erprobt, um die potenzielle Entwicklung eines innerstädtischen Wohnquartiers analysieren zu können, ohne den dortigen Mikromarkt der Immobilien vollständig zu überblicken. Die Kombination von statistischen Daten, Vor-Ort-Befragungen und Auswertungen der vorhandenen Bau-, Bevölkerungs- und Angebotsstruktur hat es ermöglicht, die Trends in den vier Teilbereichen zu erkennen, und schließlich in der Gesamtschau eine mögliche Entwicklungsrichtung des Quartiers vorauszusagen. Nach Einschätzung der Praxispartner kann auf dieser Basis eine begründbare Vorentscheidung zur Investition getroffen werden.

Auch das Wissen um die Trends in den Teilbereichen kann unternehmerischen Nutzen haben: So lässt sich aus der Entwicklung der Bevölkerungsstruktur die künftige Entwicklung der Mietnachfrage oder der künftige Bedarf an Wohnraum je Nutzergruppe einschätzen. Insgesamt, so die Leipziger, ist die Szenario-Methode ein praxistaugliches und anwendungsorientiertes Mittel, um gesellschaftliche Rahmenbedingungen zu analysieren und dieses Wissen in Investitionsentscheidungen sinnvoll einzubinden. Die Methode alleine bietet jedoch keine Garantie für eine erfolgreiche Quartiersentwicklung und wird die persönliche Entscheidung eines Projektentwicklers nicht ablösen können.

Fazit

Der Werkzeugkasten zur Quartiersanalyse macht den gesellschaftlichen Wandel, seine Faktoren und seine Auswirkungen auf künftiges, städtisches Wohnen messbar und ermöglicht es vor allem Stadtverwaltungen, Wohnbaugenossenschaften und Projektentwicklern, darauf zu reagieren und Investitionsentscheidungen zu treffen. Die Werkzeuge sind für vielfältige Zwecke einsetzbar,  wie die oben genannten Beispiele zeigen.

Die Werkzeuge stehen auf der Website www.quartierentwickeln.de kostenfrei für jedermann zum Download zur Verfügung. Sie wurden dazu entwickelt, mit geringem Aufwand und ohne umfangreiche Vorkenntnisse einsetzbar zu sein und können an verschiedene Fragestellungen angepasst werden.

Damit können nun alle an der Entwicklung eines Quartiers interessierten Akteure mit einfachen Mitteln dessen mögliche Entwicklung analysieren. Zwar steht der Wohnungsmarkt im Mittelpunkt, doch auch z.B. für soziale Dienstleister und andere Versorger kann der Werkzeugkasten hilfreich sein. Da der Einsatz der Werkzeuge nur wenig Aufwand erfordert, sind sie auch für ressourcenschwächere Gruppen wie kleinen Kommunen, Quartiersinitiativen oder Bürgergruppen anwendbar.

Im Idealfall könnte der Werkzeugkasten sogar dazu dienen, neue Potenziale und Möglichkeiten in der Quartiersentwicklung zu erschließen. Eine ausgewogene Quartiersentwicklung benötigt die Beteiligung eines breiten Spektrums von Akteure, und der Werkzeugkasten zur Quartiersanalyse ermöglicht es, dass sich verschiedenste Professionen auf Augenhöhe begegnen.

Das Projekt

Der Werkzeugkasten zur Quartiersanalyse wurde in einem gemeinschaftlichen Projekt entwickelt von drei wissenschaftlichen Partnern (Geographisches Institut der Universität Bonn, Leibniz-Institut für Länderkunde e.V. und ILS – Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung gGmbH) und vier Praxispartnern (formart GmbH & CO.KG Niederlassung NRW, Leipziger Stadtbau AG, Wohnungsgenossenschaft UNITAS eG Leipzig und Stadt Dortmund). Das Projekt wurde von der Deutschen Forschungsgemeinschaft als DFG-Erkenntnistransferprojekt gefördert.

Informationen zum Projekt finden Sie auf www.quartierentwickeln.de

Bei Fragen zum Werkzeugkasten wenden Sie sich bitte an:
Herrn Michael Lobeck
Geographisches Institut der Universität Bonn
Meckenheimer Allee 166, 53115 Bonn
+49 228 73-60212
lobeck@geographie.uni-bonn.de