Architektur für Wohnprojekte - Gemeinschaftliche Vorhaben kostengünstig planen

Wie begegnen Architekten den Erwartungen von Wohngruppen in Bezug auf Einspareffekte und Kostensicherheit?

Die Architektin, der Architekt muss zu Beginn der Zusammenarbeit mit einer Wohngruppe, idealerweise gleich im ersten Gespräch, zwei Dinge deutlich machen: Bauen oder Umbauen kostet Geld und die Leistung des Planers und Baubetreuers ist nicht zum Nulltarif zu haben. 

Andererseits darf die gemeinschaftliche Wohnform kein Refugium für Gutverdienende und Wohlhabende sein. Ob ein Projekt in finanzieller Hinsicht überhaupt darstellbar ist, hat für die meisten gemeinschaftlichen Wohngruppen einen entscheidenden Stellenwert. Wohninitiativen scheitern nicht nur wegen erfolgloser Suche nach einem geeigneten Grundstück oder Bestandsobjekt, sondern auch, weil kein tragfähiges Finanzierungskonzept zustande kommt. Deshalb spielt bei vielen Vorhaben auch die Fähigkeit des Architekten eine wichtige Rolle, kostengünstige Lösungen zu entwickeln.

Finanzierbarkeit und Einsparpotential gemeinschaftlicher Projekte

Erfahrungsgemäß gehen Initiativgruppen anfangs mit viel Elan an ihr Vorhaben heran und entwerfen, noch bevor sie Kontakt zu einem Architekt aufnehmen, ein Wohnkonzept voller Ideen und Wünsche. Gleichzeitig sind die Ambitionen oft hoch: energetisch effizient, barrierefrei, ökologisch soll gebaut oder umgebaut werden, und alles bezahlbar bleiben. Dabei kann eine Gruppe sich Gemeinschaftseinrichtungen „leisten“ – Gruppenraum, Werkstatt, Gästeappartement, Freiflächen und Innenhof – die in einem Einzelvorhaben nicht realisierbar wären.

Gute Architektur, so ein Planer mit Erfahrung im kostengünstigen Wohnungsbau, „muss nicht mit viel Geld zu tun haben“, sondern es geht um Ideen. Doch überzogene Erwartungen an das Einsparpotential eines Gruppenvorhabens sollte der Architekt gegebenenfalls dämpfen. Er klärt auf, wie die Vorstellungen der Gruppe zu Buche schlagen und welche Abstriche bei Wohnfläche und Ausstattung Wunsch und Wirklichkeit in Einklang bringen. Unter Umständen muss er die Beteiligten auffordern, gruppenintern ihr ursprüngliches Konzept zu modifizieren. Sinnvoll kann es sein, diesen Arbeitsschritt mit Unterstützung eines Moderators, Wohnprojektentwicklers oder wirtschaftlichen Baubetreuers zu leisten.¹

Dabei sind Einspareffekte durch gemeinsames Bauen oder Umbauen objektiv nachweisbar und messbar. Ebenso wie bei Baugemeinschaftsprojekten setzen Fachleute sie für gemeinschaftliche Wohnprojekte im Bereich von 10-20 % an, auch in stark nachgefragten hochpreisigen Kommunen wie Freiburg und Tübingen.

In vielen Gruppen ist die Vermögens- oder Einkommenssituation der Beteiligten nicht homogen. Auch deshalb besteht in Wohninitiativen großes Interesse, durch Bauen oder Umbauen in einer Gruppe Kosten zu reduzieren. So beziehen ältere Interessenten bereits – oder demnächst – nur Einkünfte aus ihrer Altersversorgung. Für Familien, Alleinerziehende oder Singles mit geringem finanziellem Spielraum bietet vielleicht gerade ein Wohnprojekt mit der Kombination von freifinanziertem und gefördertem Wohnraum eine Chance, die bisherige Wohnsituation zu verbessern und in einem selbstgewählten Umfeld zu leben.²

Dabei überschätzen Wohnprojektinteressierte zunächst oft die Möglichkeit, eine Finanzierung mit Hilfe von öffentlichen Fördergeldern zu stemmen. Mittel aus Wohnraumförderprogrammen können nur dann beantragt werden, wenn neben Einkommensobergrenzen auch vorgegebene Beschränkungen für Wohnflächen und Baukosten eingehalten werden. Vereinzelt beinhalten die Förderrichtlinien auf Länderebene eine Regelung für die Schaffung von Gemeinschaftsräumen in gemeinschaftlichen Projekten. Wegen der sozialen, solidarischen Dimension gemeinschaftlichen Wohnens setzen die Gruppen vielfach Hoffnungen auf eine Modellprojektförderung. Die kommt jedoch nur in Betracht, wenn ein erst- oder einmaliges Konzept realisiert werden soll.³ Alle diese Überlegungen zur Finanzierbarkeit fließen auch in die Vorplanung des Architekten mit ein.

Interessant ist ein Blick auf das genossenschaftliche Bauen in der Schweiz. Dort verfügen die Wohnungsgenossenschaften traditionell über große abgeschriebene Grundstücke und stehen finanziell gut da. So profitieren Wohninitiativen nicht nur von günstigen Kostenmieten, sondern die Genossenschaften bieten ein spannendes Experimentierfeld für die Entwicklung neuer Wohntypologien.

In Deutschland fördern manche Bundesländer die Gründung von Wohnungsgenossenschaften. Der Fokus vieler Traditionsgenossenschaften liegt indessen auf der Verwaltung ihres Bestands. Erst in jüngerer Zeit entstehen neue Genossenschaften, die bauen. Wie oft beobachtet wird, denken bauwillige Wohnprojektinteressierte ohnehin zuerst nur an die Möglichkeit, Eigentum zu bilden. Diesem Personenkreis das Genossenschaftsmodell nahe zu bringen, kann, so wird berichtet, eine langwierige Aufgabe sein.

Wohngruppen, die ein Mietwohnprojekt anvisieren und einen Träger aus der Wohnungswirtschaft oder anderen Investor für ihr Vorhaben gewinnen können, sind im Hinblick auf die Finanzierung auf der sicheren Seite.

Kostengünstiges und flexibles Bauen

Selbst die Einspareffekte durch Bauen oder Umbauen in einer Gruppe kombiniert mit dem Einsatz von Fördermitteln reichen für ein solides Finanzierungskonzept oft nicht aus. Dann hängt das Zustandekommen des Projekts letztlich davon ab, ob es gelingt, durch eine kostengünstige Bauweise das Finanzierungskonzept zu optimieren.⁴

Für Wohngruppen, die ein Projekt in eigener Trägerschaft realisieren, wie auch für ihre Architekten kann das Know-how von Wohnungsunternehmen im kostengünstigen Wohnungsbau interessant sein. Wohnungsunternehmen, die in Kooperation mit Wohngruppen gemeinschaftliche Vorhaben bauen oder umbauen, sehen sich vor der Aufgabe, vom „vom Pilotprojekt zur ‚ganz normalen‘ Bauaufgabe“ zu gelangen.⁵ Es geht darum, ein reproduzierbares Bauprogramm zu gestalten und dabei den besonderen Anforderungen des Einzelprojekts Rechnung zu tragen. Der einmal entwickelte „Prototyp“ soll auf vergleichbare Standardsituationen übertragbar und zugleich flexibel genug für eine Anpassung an jeweilige Bedingungen sein. Das erfordert kostensparende Lösungen. An diesen Überlegungen können sich auch selbstorganisierte Einzelvorhaben orientieren. 
                                                                         
Die Erfahrung zeigt, dass ein Baukastensystem zur Grundrissgestaltung anstelle möglichst individuell geplanter Wohnungszuschnitte sich kostensenkend auswirkt. Mit diesem Werkzeug optimierte die Nassauische Heimstätte die Planung des Projekts „Sense“ in der Frankfurter Nordweststadt. Als standardisiertes Zentrum jeder Wohneinheit dient eine sogenannte „Keimzelle“. Sie umfasst Flur, barrierefreies Bad sowie einen All-/Wohnraum mit integrierter Küche. Weiteres Element dieser Keimzelle ist ein kleiner abgeschlossener Raum, der gegebenenfalls als separate Küche gestaltet werden kann. An die Keimzelle schließen sich „Satellitenzimmer“ an. Abhängig von Anzahl und Größe dieser Räume eignen sich die Wohnungen für ein bis drei Bewohner. Um die Kosten für die barrierefreie Erschließung zu begrenzen, sind pro Geschoss vier Wohnungen mit ihren Keimzellen an Treppenhaus und Aufzug „angedockt“. Soll auf eine Unterkellerung verzichtet werden, können Abstellräume im Erdgeschoss eingeplant werden – eine Lösung, die besonders bei älteren Bewohnern auf Zustimmung trifft.⁶

Insgesamt kann die räumliche Umsetzung des gemeinschaftlichen Wohnkonzepts gar nicht flexibel genug ausfallen, um die Zukunftsfähigkeit des Projekts zu sichern. Schon vorher, bei der Erarbeitung des zugrundeliegenden Konzepts, sollte die Wohngruppe versuchen, sowohl den Ist-Zustand als auch mögliche zukünftige Entwicklungen zu berücksichtigen, damit sich im Verlauf der Zeit kein „gemeinschaftliches Wohnen light“ entwickelt.

So müssen Bewohnerwechsel ungeachtet der großen Stabilität der meisten Wohngruppen eingeplant werden. Fachleute betonen immer wieder, wie wichtig es ist, eine Weitervermietbarkeit der einzelnen Wohnungen von Anfang an mitzudenken. Der Verzicht auf ausgeprägt individuelle und zugleich irreversible Gestaltungselemente wie auf maßgeschneiderte Grundrisse, die speziell auf die Bedürfnisse eines Nutzers oder einer Familie ausgerichtet sind, ist einer der kostenreduzierenden Faktoren.

Schließlich gibt es den Rat, beim Planen eines Wohnprojekts für den Fall vorzusorgen, dass ein solches Vorhaben im ungünstigsten Fall nicht gelingt, weil das Gemeinschaftliche nicht zustande kommt oder wieder einschläft. Wenn der „worst case“ in die Vorüberlegungen einbezogen wird, kann das Projekt als „normale“ Wohnanlage weiterbestehen. Ein wichtiger Aspekt ist dabei die Möglichkeit, Gemeinschaftsräume in eine zusätzliche Wohnung umzugestalten.

In der Praxis des gemeinschaftlichen Bauens zeigt sich auch, dass jede Bemühung um Kos­ten­einsparung an Wirkung verlieren kann, sobald preissteigernde Faktoren auftauchen. Mit Festsetzungen des Bebauungsplans und Vorgaben in einer Stellplatz- oder Baumsatzung sind Gruppe und Architekt bereits in der Planungsphase konfrontiert. Leider treten manche Schwierigkeiten bei der Nutzung und Bebauung des Grundstücks oder beim Umbau eines Bestandsobjekts unvorhersehbar auf.

Reduziertes Raumprogramm

Einsparungen sind möglich, wenn Gruppen sich im Hinblick auf Wohn- und Grundflächenansprüche beschränken. Manche Initiative nimmt damit bewusst eine gegensteuernde Rolle im Hinblick auf den allgemein wachsenden (Wohn-)Flächenverbrauch ein. Dieses Ziel verfolgen vor allem genossenschaftlich organisierte Wohnprojekte.

Gerade Wohnprojekte eignen sich für Einsparungen beim Raumprogramm der einzelnen Wohneinheiten. Indem jede Etage oder jede Wohneinheit in der Planungsphase einen Anteil der Wohnfläche abgibt, können Gemeinschaftsflächen und -räume geschaffen werden, ohne zusätzliche Fläche zu beanspruchen. Die von allen Bewohnern gemeinsam genutzten Innen- und Außenflächen kompensieren ein Stück weit den Verzicht auf Quadratmeter und Ausstattung, die jedem Haushalt in der eigenen abgeschlossenen Wohnung zur Verfügung stehen.

Abstriche am Umfang der privaten Wohnfläche finden da ihre Grenze, wo das Austarieren von Nähe und Distanz – für ein Funktionieren des Wohnprojekts von eminenter Bedeutung – aus dem Gleichgewicht gerät. Wenn ausreichende Rückzugsmöglichkeiten fehlen und die Gemeinschaftlichkeit zwanghaften Charakter annimmt, liegt darin ein Risiko für das Funktionieren eines Wohnprojekts. 

Obwohl die Raumbedürfnisse Einzelner voneinander abweichen, können diese praxisgestützten Überlegungen für eine Mindestausstattung als Anhaltspunkt dienen: Die eigene abgeschlossene Wohnung sollte über eineinhalb Zimmer – oder einen persönlichen Raum für jedes Haushaltsmitglied –, ein Bad mit WC und eine Kochnische verfügen. Im gemeinschaftlichen Wohnprojekt haben auch Bewohner einer Single-Wohnung die Wahl: Wollen sie eine größere Gästeschar bewirten, stehen Gemeinschaftsraum und Gemeinschaftsküche zur Verfügung, ohne dass sie auf eine persönliche Küche in ihrer eigenen Wohnung verzichten müssen.⁷

In einem größeren gemeinschaftlichen Wohnprojekt kann ein Teil der Fläche für intensivere Formen des Zusammenlebens mit geringerem Raumanspruch reserviert werden. Anders als klassische Wohngemeinschaften ermöglichen neue Wohntypologien wie Wohnungs-Cluster oder Gruppenwohnungen Abstriche beim persönlichen Flächenbedarf, ohne dabei ganz auf eine komplette eigene Wohnung verzichten zu müssen. 

Architekten, die bereits mit Gruppen geplant haben, erleben durchaus Widerstände gegen den Vorschlag eines reduzierten Raumprogramms, zum Beispiel einer Obergrenze von 35 m² individueller Wohnfläche pro Kopf. Nach ihrer Erfahrung hilft an diesem Punkt, der Gruppe plausibel zu verdeutlichen, dass weniger Fläche eine qualitativ höherwertige Lösung darstellen kann. Manchmal assistiert ein Gruppenmitglied, das über entsprechende Erfahrungen verfügt.

Eigenleistungen

Zum Selbstverständnis vieler Wohngruppen gehört, Teile der Bau- oder Umbauarbeiten in Eigenleistung zu erbringen. Das ist zum einen Ausdruck der Selbstorganisation in gemeinschaftlichen Wohnprojekten, zum anderen ein Weg, um Kosten einzusparen. Bei der Auswahl des Architekten kann die Frage, wie er das Thema Eigenleistung beurteilt, eines der Kriterien sein, von denen sich die Gruppe leiten lässt. Mancher Architekt gibt der Gruppe Empfehlungen, ob und welche Eigenleistungen sinnvoll sind. Handwerker können bei der Auftragsvergabe verpflichtet werden, die Bewohner in die Arbeiten mit einzubinden.

Es gibt praktikable und weniger praktikable Einsatzmöglichkeiten für Eigenleistungen. Sanierung und Umbau im Bestand bieten sich eher an als ein Neubauvorhaben. Vorarbeiten vor Baubeginn sowie der Innenausbau am Ende der Bauzeit sind geeigneter als andere Gewerke.

Anhand der Gegebenheiten im Einzelfall sollte abgewogen werden, wie hoch und wie realistisch das Einsparpotential bei Gruppenprojekten ist. Einerseits tendieren Bauherren dazu, ihre Kompetenzen und ihr Leistungsvermögen wie auch die tatsächliche Ersparnis durch Eigenleistungen zu überschätzen. Zusätzlich können fehlende Gewährleistung wie auch Haftungs- und Versicherungspflichten Probleme bereiten. Wer trägt das Risiko, wenn Eigenleistungen nicht im vorgegebenen Zeitrahmen erbracht werden?

Andererseits sind in einer Wohngruppe mit vielen Beteiligten erfahrungsgemäß vielfältigere Kenntnisse und Fähigkeiten vorhanden als bei einem einzelnen Bauherrn. Gruppenselbsthilfe kann mehr bewegen, als es „Einzelkämpfer“ vermögen.⁸

Kostenschätzung und Kostensicherheit

Ihre Finanzierungsüberlegungen stützt die Wohn- oder Baugruppe auf die Kostenkalkulation des Architekten. Wie von Planerseite betont wird, leistet die umfassendste Kostenschätzung eines nicht – einen Festpreis zu garantieren. Auch wenn der Architekt noch so viele Erfahrungswerte in seine Kalkulation einfließen lässt, bleibt es bei einer Balance zwischen Service und Risiko. Der Architekt muss immer wieder klarstellen, dass er als Dienstleister handelt, der seriös schätzen, aber sich auch verschätzen kann. Die finanziellen Konsequenzen dieser Unsicherheit hat die Gruppe zu schultern. Wer auf einem Festpreis und garantiertem Einzugstermin besteht, für den eignet sich ein Bauträgerprojekt besser.

Alternativ kann die Wohngruppe versuchen, eine Baukostenobergrenze bzw. Kostengarantie im Vertrag mit dem Architekten verbindlich festzulegen, deren wirksame Vereinbarung die Einhaltung bestimmter rechtlicher Anforderungen voraussetzt.